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商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件/武志国

时间:2024-07-02 22:45:22 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9385
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商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件

武志国


  一、商品房交付应当达到国家规定的最基本的条件

  《城市房地产管理法》第二十六规定,“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”
《建筑法》第六十一条规定,“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”
  2000年,《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》下发后,房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制,房屋验收许可制退出了历史的舞台。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定,“住宅小区等群体房地产开发项目,应当进行综合验收。”而后,2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的385项行政审批项目取消,因此,该决定出台后建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批。

  现行法律规定的交付使用条件,除上述规定外,还有具体的单项验收规定和竣工验收备案规定。如:
《城市房地产开发经营管理条例》规定:房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定:“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格,该建设项目方可正式投入生产或者使用。”
  《城乡规划法》第四十五条规定:“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的,建设单位不得组织竣工验收。”
  2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改,即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程,才实行竣工验收制度,未经验收合格不得投入使用;对于其他的建设工程(包括住宅小区),实行消防备案制度。

  《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的,方可交付使用。”
  建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》(2009年修正)规定:“第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门(以下简称备案机关)备案。
  第五条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:(一)工程竣工验收备案表;(二)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期,施工许可证号,施工图设计文件审查意见,勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件,市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;(三)法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;(四)法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件;(五)施工单位签署的工程质量保修书;(六)法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
  第七条 工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内,向备案机关提交工程质量监督报告。”

  因此,商品房竣工经验收合格后即可交付,当然还要达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。关键要看商品房买卖合同约定的交付适用条件如何,房地产开发企业在取得单项验收合格证明、竣工验收备案证明后,尤其应注意基础设施、公共配套建筑达是否如约具备交付使用条件,应注意及时取得供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门验收或开通意见。

  另外,值得注意的是,并非任何质量问题都可以成为购房人拒绝收房的理由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题应当属于出卖人保修问题,一般是不能拒绝收房的,拒绝收房后还是可以要求房地产开发企业赔偿的。


  二、商品房买卖合同约定的交付条件与地方设定的商品房交付行政许可要求不一致的问题

  《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)规定,(十二)完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度,确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验,通过地方立法,完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理,积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。

  比如,《上海市新建住宅交付使用许可证》第二条明确规定:“对新建住宅实行交付使用许可制度,新建住宅建设工程竣工验收合格后,其配套设施应当具备居民入住的基本条件,并取得新建住宅交付使用许可证,方可交付使用。”
  《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十二条明确规定,“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时,应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的,新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房,购房人有权拒绝入住。”同时,《天津市商品房管理条例》第十条也规定,“房地产开发企业开发建设的住宅商品房,必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后,方可交付使用。”。

  那么如果房地产开发企业没有取得新建住宅交付使用许可证就销售商品房的,能否交付使用,如已经交付使用效力如何?存在两种截然相反的观点:只要取得建设单位、勘查、设计施工、监理单位签字盖章的《建设工程竣工验收备案表》(建委予以备案),即可说明房屋已经验收具备交付条件。另一种观点认为,住宅商品房准许交付使用证制度,属于地方性法规,地方性法规具有地方性,在本辖区内有效,房地产开发企业应当取得此证后方可视为具备交付条件。第三种观点认为,住宅商品房准许交付使用证制度,属于管理性的强制性法规,不是效力性的规定,不能排除当事人在竣工验收合格的基础上自行约定交付条件。我们赞同第三种观点。
  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”只要达到了商品房买卖合同约定的交付标准,并交付了钥匙,即便未取得准许交付使用的证件,房地产开发企业按理说就不应再承担迟延交付的责任。除非购房人和房地产开发企业明确约定取得准许交付许可证为交付的必备条件。当然,未取得准许交付使用许可证,不排除被给予行政处罚的可能。


武志国 woo_eye@qq.com

关于推动科研生产横向联合的若干规定

北京市政府 市科委 市体改委


关于推动科研生产横向联合的若干规定
市政府 市科委 市体改委



为促进科研生产联合的发展,根据市委、市政府《关于执行〈国务院关于进一步推动横向经济联合若干问题的规定〉的暂行规定》的精神,特作如下规定。
一、科研生产联合是指科学研究、教育、设计单位与企业之间的联合。其目的为加快科技成果转化为生产力,促进技术进步,提高经济和社会效益。联合要贯彻自愿、互利、共同发展的原则,不受地区、部门、行业和所有制的限制。
二、科研生产联合的主要内容:合作研制、联合攻关、定向合作开发、成果转让、委托研制、工程技术承包、联合引进、消化吸收国外技术和设备、国际科技合作、技术信息交流与人才培训、预测和决策咨询等。
三、科研生产联合应当围绕以下目标和要求进行:
(1)有利于科技组织结构的合理调整和人才的合理流动。
(2)有利于打破条块分割,形成综合技术开发能力,发挥首都科技优势。
(3)有利于企业技术改造、技术进步,提高企业的技术吸收和技术开发能力。
(4)有利于名、优、特、新产品的开发,增强企业的竞争能力。
(5)有利消化、吸收引进的技术和设备。
(6)有利于开发、推广应用新技术、高技术,开发新产业。
四、科研生产联合的形式分为紧密型、半紧密型和松散型。
(1)紧密型联合,即组成新的经济实体,实行独立核算,独立承担经济责任,具备法人条件并取得法人资格;
(2)半紧密型联合,即实行共同经营,有较长的合作期,联合各方依照法律的规定或者协议的约定,承担连带经济责任与民事责任。
(3)松散型联合,即以技术转移为纽带,联合各方依据合同、协议在各自独立经营和独立承担经济责任的条件下,进行技术协作或技术转让等。各方的权利、义务由合同确定。
紧密型联合和半紧密型联合即为科研生产联合体(以下简称联合体)。
五、联合体一般应具备以下主要条件:
(1)有明确的技术经济合作领域和联合开发经营的业务范围。有联合章程。
(2)有持续提供并采用新的科技成果,实现科研、设计、中试、试生产、生产一体化的技术力量和相应的物质条件。
(3)有与联合期相一致的科研、生产发展规划和计划;有必要的财务管理制度与分配制度。
(4)组成有权威的联合体领导机构,并有明确的领导人员任期、权限、责任的协定。
六、联合体各方可以用科技成果、专利、专有技术、商标、固定资产作价投资,也可以用货币投资。以科技成果、专利、专有技术、商标、固定资产作价投资的,其作价由联合体各方按照公平合理原则协商确定或聘请各方同意的第三者评定。
七、成立联合体,须由联合体各方共同提出书面申请,属于一个区、县范围或一个市属局(总公司)系统内部有关单位的联合,由本区、县政府或本局(总公司)审批,抄报市科委、市财政局及区、县财政局备案;跨地区或跨行业、部门的联合,经联合体各方上级主管部门审查,报市
科委会同有关主管委办共同审批,并抄报市财政局和区、县财政局备案。经审批后,还须向工商行政管理机关申领营业执照,向税务机关申办纳税登记。
联合体合并、分立、转业、迁移或歇业时,应经原审批机关批准,并向工商管理和税务机关办理相应手续。
已建立的联合体,应按以上程序补办审批手续,方可享受本规定的有关优惠待遇。
八、松散型的联合,由联合各方自行协商签定合同成协议,不需审批。
九、联合的章程、合同或协议应经公证机关公证。联合章程、合同或协议应包括:联合的内容、目标,各方的投资,实施的计划指标、进度期限,成果归属,利益分配,违约的责任,争议的解决,名词术语的解释等。
联合体内单项科技成果的转让,可另订专项合同。
十、市、区、县各有关部门要支持各种形式的科研生产联合,维护联合各方的利益,协商矛盾,积极引导,推动科研生产联合健康发展。
对联合体要在税收、贷款、外汇、物资等方面给予优惠:
(1)联合体有权参加重点科技项目的投标,接受国家及市下达的科研生产任务;有权申请科技项目经费,申报科技进步奖等。
(2)对联合体中出口创汇好,有利于发展本市名、优、特、新产品,有利于资源合理开发,有利于贫困、后进地区经济发展的联营项目的贷款,以及承担市科技开发项目和市“星火计划”项目贷款,地方财政可根据情况,给予贴息。
(3)联合体可以从联合开发的科技成果投产后的新增利润中税前提取百分之二十,作为科技开发基金,专项用于该联合体开发新技术、新产品。可连续提取三年。并参照实行税前还贷,不影响企业福利基金和奖励基金的提取。
(4)联合体根据“先分后税”原则,联合各方按协议分配利润,并在各自所在地按有关规定纳税。为扩大同外省市的联合,在联合体利润分配上,可适当提高外省市投资的分利比例。
(5)科研单位或企业以自有资金向联合体投资所分得的利润,免征所得税三年;科研单位或企业从联合体分得的利润再投资于该联合体,这部分投资所分得的利润,免征所得税三年。
(6)联合体研究开发的科技项目经有关部门审批列入市科委、市经委计划的,可比照本市有关扶植新产品的规定享受减免税待遇。减免税款应用于科技开发。
(7)科技单位参加联合体,在联合体内技术入股、技术转让、技术咨询、技术服务的净收入,可提取百分之十至十五专项用于奖励有关人员,不计征奖金税。对联合体中的外省市科技人员,在工资性收入上可给予优惠,不计征奖金税。
十一、联合体必须认真贯彻执行党和国家的有关方针 政策,遵纪守法,在国家许可经营的范围内从事科研、生产、经营活动;完成国家、市下达的科研生产任务;接受政府有关部门的监督、检查和管理;按主管部门的规定如实填报各类统计报表。
十二、不具备本规定第五条规定的条件以及未按本规定第七条审批的,均不享受本规定关于联合体的各项优惠。
对于弄虚作假,以假联合套取优惠的,由有关主管部门给予行政或经济处罚,直至追究法律责任。
十三、本规定具体执行中的问题,由市科学技术委员会解释。
十四、本规定经市人民政府批准,自一九八六年十二月十五日起实施。
北京市科学技术委员会
北京市经济体制改革委员会




1986年11月28日

贵州省自然灾害救助款物管理办法

贵州省人民政府


贵州省自然灾害救助款物管理办法
贵州省人民政府令第103号

《贵州省自然灾害救助款物管理办法》已经2007年9月24日省人民政府第54次常务会议通过,现予公布,自2007年12月1日起施行。



省长 林树森


二○○七年十月二十三日

贵州省自然灾害救助款物管理办法

第一条 为加强自然灾害救助款和救助物资(以下简称自然灾害救助款物)的管理,保障灾民基本生活需求,维护灾区社会稳定,根据有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本省行政区域内自然灾害救助款物的管理,适用本办法。
第三条 本办法所称自然灾害,是指因干旱、洪涝、风雹、地震、低温冷冻、雪灾、病虫害、滑坡、泥石流等造成的损害。
本办法所称自然灾害救助款物是指:
(一)国家安排的自然灾害生活补助费、自然灾害灾后重建补助费等救助资金和紧急救援物资;
(二)本省县级以上人民政府安排的自然灾害生活补助费、自然灾害灾后重建补助费等救助资金和救助专用物资;
(三)政府接收的捐赠或者募集的自然灾害救助款物。
第四条 县级以上人民政府应当根据上年受灾情况和救助资金需求以及当年灾害预测情况,每年在财政预算中安排自然灾害救助资金。
县级以上人民政府财政部门设立自然灾害救助资金专户,实行专户管理。
第五条 县级以上人民政府民政、财政部门依照职责分工负责管理自然灾害救助款物。
乡(镇)人民政府、街道办事处负责审核和发放自然灾害救助款物。
县级以上人民政府审计、监察等有关部门依法对自然灾害救助款物的使用和管理进行监督检查。
第六条 安排自然灾害救助款物应当坚持专款专物使用、重点使用、无偿使用的原则,不得提取周转金,未经批准不得扩大使用范围。
发放自然灾害救助款物应当公开、公平、公正,接受社会监督,不得平均分配。
第七条 自然灾害救助款物应当用于下列救助对象:
(一)需要紧急抢救、转移和安置的;
(二)生活困难,无力自救的;
(三)住房倒塌或者严重损坏,无力自行恢复重建的;
(四)因灾伤病,无力医治的;
(五)法律、法规规定应当救助的其他对象。
本级财政安排的救助资金可以用于救助储备物资的采购、加工、运输和管理。
第八条 发放自然灾害救助款物标准:
(一)紧急抢救、转移和安置期间的救助生活费按照能够维持灾民基本生活标准予以补助;
(二)住房倒塌(含部分倒塌)无家可归、无自救能力的,按照当地建房平均造价,给予适当建房补助;
贵州省人民政府公报 2007年第13期 省政府令
(三)每人每天500克口粮和必需的生活饮用水;
(四)保证灾民御寒衣被的基本需求;
(五)有伤病的,根据伤病和家庭困难程度适当补助。
第九条 灾区人民政府难以筹措救助资金的,可以向上一级人民政府提出救助资金申请。
紧急情况下,灾区人民政府民政、财政部门可以直接向上一级人民政府民政、财政部门申请应急救助资金。
第十条 县级以上人民政府民政部门应当按照规定统计、核实灾情,并会同有关部门对灾区的灾害损失情况进行评估后报同级人民政府审核。
第十一条 安排春荒、冬令救助资金应当遵守下列规定:
(一)省人民政府民政、财政部门接到国家拨款文件后,应当在7日内下达到市(州、地)人民政府(行署)民政、财政部门;
(二)市(州、地)人民政府(行署)民政、财政部门接到省人民政府民政、财政部门拨款文件后,应当在7日内下达到县级人民政府民政、财政部门;
(三)县级人民政府民政、财政部门接到市(州、地)人民政府(行署)民政、财政部门拨款文件后,应当在5日内下达到乡(镇)人民政府、街道办事处;
(四)乡(镇)人民政府、街道办事处应当在10日内将救助款发放到灾民。
第十二条 安排自然灾害应急救助资金应当遵守下列规定:
(一)省人民政府民政、财政部门接到国家拨款文件后,应当在3日内下达到市(州、地)人民政府(行署)民政、财政部门;
(二)市(州、地)人民政府(行署)民政、财政部门接到省人民政府民政、财政部门拨款文件后,应当在2日内下达到县级人民政府民政、财政部门;
(三)县级人民政府民政、财政部门接到市(州、地)人民政府(行署)民政、财政部门拨款文件后,应当在2日内下达到乡(镇)人民政府、街道办事处;
(四)乡(镇)人民政府、街道办事处应当在3日内将救助款发放到灾民。
第十三条 乡(镇)人民政府、街道办事处应当在县级人民政府民政、财政部门救助资金下达后20日内向县级人民政府民政部门申请核销。
第十四条 自然灾害发生后,上级灾害救助资金尚未划拨到位时,县级人民政府粮食部门应当配合同级民政部门先行救助。灾情稳定后,县级人民政府民政部门应当与供粮企业结算。
第十五条 自然灾害救助物资应当按照规定时限运送到灾区。
第十六条 自然灾害救助款物的发放,由灾民申请或者村(居)民委员会、村民组提名,经民主评议、张榜公布,自公布之日起2日内无异议的,村(居)民委员会、村民组应当立即将申报资料报乡(镇)人民政府、街道办事处审核;乡(镇)人民政府、街道办事处应当在收到申报资料之日起5日内审核完毕并报县级人民政府民政部门审批;县级人民政府民政部门应当自收到审核资料之日起5日内,对符合条件的,发放临时救助卡;对不符合条件的,作出不予批准的书面决定并说明理由。
紧急情况下,需要转移、安置、救助灾民的,当地人民政府可以直接发放自然灾害救助款物。
第十七条 灾民领取自然灾害救助款物,应当持临时救助卡到乡(镇)人民政府、街道办事处或者县级人民政府民政部门指定的银行(信用社)、供粮企业等领取。交通不便地区的灾民和无能力领取自然灾害救助款物的老弱病残人员,可以委托亲属或者村(居)民委员会负责人代领,并由乡(镇)人民政府、街道办事处核实登记。
第十八条 自然灾害救助款物应当足额发放到灾民,不得以任何名义抵扣,不得将救助物资折款发放。
第十九条 可重复使用的救助物资使用完毕后,由县级以上人民政府民政部门负责回收、清洗、消毒和修复、补充。
第二十条 县级以上人民政府民政部门负责政府接收的捐赠或者募集的自然灾害救助款物的统计汇总,并根据灾情和灾区实际需求,统筹平衡、统一调配救助款物。对捐赠人指定救助捐赠款物用途或者受援地区的,应当按照捐赠人意愿调配使用。
第二十一条 灾区不适用的捐赠物资,经捐赠人书面同意,报省人民政府民政部门批准后可以变卖。
变卖捐赠物资应当由省人民政府民政部门统一组织实施。
变卖捐赠物资所得作为捐赠救助款,由县级以上人民政府民政部门负责管理。
第二十二条 县级以上人民政府民政部门应当对接收的捐赠款实行专帐管理。县、乡、村应当按有关规定将接收、使用捐赠款的情况向社会公布。
第二十三条 自然灾害发生期间,自然灾害抢险救助车辆、船舶等机动设备优先通行,免缴车辆通行费。免缴车辆通行费的通行证由省人民政府民政部门会同省人民政府交通行政主管部门核发。
第二十四条 县级以上人民政府民政部门和其他有关部门的工作人员,违反本办法有下列行为之一,尚不构成犯罪的,依法给予行政处分:
(一)自然灾害救助款物下拨或者发放不及时,影响灾民生活,造成严重后果的;
(二)克扣、冒领、截留、拖欠、挪用、贪污自然灾害救助款物的;
(三)虚列、虚支或者改变自然灾害救助资金预算用途的;
(四)虚报、瞒报、迟报灾情的;
(五)因管理不善致使自然灾害救助款物遗失的;
(六)其他弄虚作假、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的。