浙江省杭州市人民政府


杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法

（2004年9月28日杭州市人民政府令第209号公布，根据2012年5月18日杭州市人民政府令第270号《杭州市人民政府关于修改〈杭州市外商投资企业土地使用费征管暂行规定〉等23件市政府规章部分条款的决定》修改）


第一章　总则
第一条　为规范物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，维护业主和使用人的合法权益，促进物业管理的健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条　杭州市市区范围内（不含萧山区、余杭区）物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，适用本办法。
本办法所称的物业维修基金，仅指商品房物业维修基金。
第三条　本办法所称的物业共用部位和物业共用设施设备的范围，按照《杭州市物业管理条例》的规定执行。
物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管

线、有线电视线路等设施设备，不属于本办法所称的物业共用部位和共用设施设备。
第四条　新建物业应当设立物业共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称物业维修基金）。物业维修基金属于业主所有。
物业维修基金实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
两个或两个以上产权人的新建物业应当依法配置物业管理用房。
第五条　杭州市房产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施。
杭州市房产行政主管部门所属的市物业维修资金管理机构负责市区范围内物业维修基金筹集、使用的监督和管理。
各区物业管理行政主管部门按照本办法规定，负责本辖区物业维修基金和物业管理用房的相关监督管理工作。
建设、规划、价格、财政等行政主管部门按照各自的职责，负责协同实施本办法。
第二章　物业维修基金的筹集
第六条　新建物业的首期物业维修基金由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳，由建设单位在房屋销售（预售）时向购房人代收。代收的物业维修基金不含在售房款内

，双方另有约定的除外。
前款所称新建物业包括城市房屋拆迁时对私房实行产权调换的安置用房。
物业维修基金的具体缴纳标准由市物业管理行政主管部门会同市价格行政主管部门根据杭州市实际建筑安装造价进行测算，并定期公布。
第七条　建设单位应在办理房屋产权初始登记之前，按物业总建筑面积将物业维修基金移交市物业维修资金管理机构;未售出的物业，由建设单位垫付相应的物业维修基金。
前款所称物业总建筑面积是指依法具有测绘资质的测绘单位测绘的总建筑面积。
第八条　物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时，应当续筹维修基金。
续筹维修基金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，续筹维修基金的标准由业主委员会拟订，并经相关业主大会讨论通过。尚未售出的物业的维修基金，按其建筑面积比例，由建

设单位分摊。续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。
维修基金的具体续筹工作由业主委员会或由业主委员会委托物业管理单位实施。业主委员会或其委托的物业管理单位应当及时将续筹的维修基金移交市物业维修资金管理机构。
第三章　物业维修基金的管理
第九条　物业维修基金由市物业维修资金管理机构存入银行维修基金专户，并以一个物业管理区域为管理单位，按幢设置，核算到户。
第十条　物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理机构应将其存放于银行，严禁挪作他用。
第十一条　市物业维修资金管理机构应当建立物业维修基金查询制度，接受业主查询。
第十二条　市物业维修资金管理机构应每年通过报刊、政府门户网站及其子网站等媒体，公布上一年度物业维修基金的筹集和使用情况。公布的内容包括维修基金缴交、使用、增值收益、结

余情况等。
第四章　物业维修基金的使用
第十三条　物业维修基金及其增值部分除去合理的管理费用以外，应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上（含中修）的维修和更新，禁止挪作他用。
第十四条　物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的，由物业管理单位提出使用方案，经三分之二以上相关业主同意，并由业主委员会审核后，报市物业维修资金管

理机构审定。
第十五条　物业维修基金的使用应当履行下列程序:
（一）物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案，报市物业维修资金管理机构;
（二）市物业维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度70%的维修费用;
（三）工程完工后，物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构，经核实后，拨付维修费用的余额:
1、经审计的工程决算单;
2、业主委员会审核签章的施工承包合同;
3、维修、更新工程的发票;
4、业主委员会验收合格证明。
第十六条　经房屋安全机构鉴定为危险房屋的，以及出现电梯故障、屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况，需要立即进行维修的，在征得业主委员会同意后，市物业维修资金管理机

构可先予拨款，确保及时维修。相关维修费用的核定手续在维修后再予以办理。
第十七条　物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中支取:
（一）单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该幢物业的维修基金及其增值部分中列支;其中，一幢物业有两个或者两个以上单元的，每个单元内共用部位、共用设施设备的

维修、更新费用，在该单元物业的维修基金及其增值部分中列支。
（二）物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在整个物业管理区域的维修基金及其增值部分中列支。
第十八条　使用物业维修基金应当先使用其增值部分，增值部分不足以支付维修费用的，可以使用基金本金部分，但一次性使用基金本金额的最大比例不得超过首期维修基金的70%。
第十九条　物业维修基金增值部分及相应比例的本金仍不足以支付维修费用的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。
第二十条　物业共用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用，从物业管理费、物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支，不得在物

业维修基金中列支。
因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的，其费用由责任人承担，不得在物业维修基金中列支。
第二十一条　物业管理单位应每年在物业管理区域内公布物业维修基金的使用情况，接受业主的监督。
第二十二条　物业转让时，原业主缴纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。
因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的，业主可持有关证明材料，到市物业维修资金管理机构退回物业维修基金剩余款额。
第五章　物业管理用房的配置
第二十三条　建设单位应当将物业管理用房（包括物业管理办公用房、公共活动用房和物业管理商业用房）纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工。
第二十四条　物业管理用房的具体位置，由规划行政主管部门在规划图纸中确定。
建设单位不得擅自变更规划图纸中所确定的物业管理用房位置，并不得擅自转让、抵押物业管理用房。
第二十五条　建设单位应在物业交付使用、办理房屋产权证前，按照规划图纸中确定的位置，提供物业总建筑面积3‰的物业管理办公用房（含公共活动用房）和总建筑面积4‰的物业管理商

业用房，由市物业管理行政主管部门代为接收。
市物业管理行政主管部门接收物业管理用房后，将接收清单及相关资料交给物业管理用房所在地的区物业管理行政主管部门，由其负责日常监督管理。
建设单位办理物业管理用房交接手续时，应提交物业管理用房测绘成果文件。
第二十六条　建设工程竣工时，规划确定的物业管理用房实际建筑面积不足本办法第二十五条规定面积标准的，建设单位应按照《杭州市物业管理条例》和本办法的规定补足;规划确定的物业

管理用房实际建筑面积超过本办法第二十五条规定面积标准的，建设单位在提供不少于规定面积标准的物业管理用房后，在不影响物业管理用房合理使用的情况下，可对剩余部分面积进行处

置。
第二十七条　因分期开发等原因，不能足额提供当期物业管理商业用房的，建设单位应向物业管理单位支付同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补

足物业管理商业用房。
经济补偿收入视作物业管理商业用房的经营收益，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。
第六章　物业管理用房的管理
第二十八条　物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。
第二十九条　业主委员会成立之前，物业管理用房由物业管理单位使用和经营。业主委员会成立之后，由各区物业管理行政主管部门将物业管理用房全部移交给业主委员会，业主委员会在保

留必要的办公场所后，全部提供给物业管理单位使用和经营。
第三十条　业主委员会成立之前，前期物业管理单位出租物业管理商业用房时，其与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过业主委员会成立后3个月。
业主委员会成立之后，物业管理单位出租物业管理商业用房的，租赁合同应当经业主委员会同意。物业管理单位与承租方签定的租赁合同中，约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同

中约定的物业管理单位受聘期限。
物业管理商业用房的使用必须符合消防、环保、卫生等方面的要求。
第三十一条　物业管理商业用房的经营性收入归全体业主所有，由物业管理单位在银行建立专户储存，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。
第三十二条　物业管理单位应每半年在物业管理区域内公布物业管理商业用房出租和经营收益等情况，接受业主的监督。
第三十三条　物业管理服务合同终止时，物业管理单位应及时将物业管理办公用房（含公共活动用房）和物业管理商业用房移交给业主委员会。
第三十四条　因拆迁致使物业管理用房灭失的，应当根据房屋拆迁方面的有关规定，由业主大会或业主代表大会决定补偿安置的方式。拆迁安置用房或货币补偿金额属于业主所有。
第七章　法律责任
第三十五条　业主不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的，业主委员会或其委托的物业管理单位可按法律法规或业主公约的规定采取相应的催缴措施。
经业主委员会或物业管理单位催缴，业主仍不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的，由市物业管理行政主管部门责令其限期缴纳。
第三十六条　建设单位不按规定代收或代缴物业维修基金的，由市物业管理行政主管部门责令其限期代收或代缴。
第三十七条　物业管理单位违反本办法规定，不公布物业维修基金和物业管理商业用房的相关情况的，由市物业管理行政主管部门责令其限期公布。逾期仍不公布的，可处以500元以上2000元

以下的罚款。
第三十八条　建设单位未按规定面积标准配置物业管理用房的，由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十四条的规定进行处罚。
第三十九条　建设单位不按本办法规定时间交付物业管理用房的，由市物业管理行政主管部门责令其限期交付。逾期仍不交付的，可处以5000元以上50000元以下的罚款。
第四十条　建设单位擅自变更规划确定的物业管理用房的位置，或者擅自转让、抵押物业管理用房或采取其他手段擅自处分物业管理用房的所有权或使用权的，由市物业管理行政主管部门责

令其限期改正，并可处以10000元以上50000元以下的罚款。
第四十一条　物业管理单位擅自改变物业管理用房用途的，由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十五条的规定进行处罚。
第四十二条　物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章　附则
第四十三条　物业管理区域内的单一产权物业，在变更为两个或两个以上多元产权时，应当按规定缴纳物业维修基金。
第四十四条　萧山区、余杭区及各县（市）物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，可参照本办法执行。
第四十五条 本办法自2004年11月1日起施行。

科学发展观下和谐执行的创新

王盘明


前言：和谐社会必定是一个法治社会，是一个建立在良好的以法律为主导的规则体系下的公平、正义与秩序的社会。而法治社会的建立一方面需要公民自觉守法，另一方面也需要运用国家强制力依法对不遵守法律的民事法律行为进行强制履行。执行工作以国家强制力为保障，承担着解决纠纷、化解矛盾、平衡各方利益的重要职能。当前法院执行工作面临极大的问题与挑战，一方面，人民群众对法制的公平与正义的期待值非常之高，另一方面，法院执行工作面临来自社会道德、舆论、权力、世俗习惯等、政策、地方保护主义诸多压力与限制。在执行工作中要完成执行任务，实现诉讼的判决目标，又不破坏诉讼前已经形成的相对稳定的社会生存关系，这是一个非常值得思考的问题。单纯的以司法强制力的形式去解决社会问题，必然导致在破坏社会关系中重建社会关系；司法手段只是解决社会问题的一种方式，而社会矛盾则是多种矛盾多元化矛盾纠集在一起的复杂形式，唯有以多元化的手段去解决多重的、复合的社会矛盾，这才是解决问题的唯一出路。我党提出的科学发展观是崭新的、发展的马克思主义观点，是一种动态的、发展的、变化的思考问题的试的思维方式，是现阶段下与时俱进解决复杂状态下社会矛盾问题的思维方式。将科学发展观融会贯通，在面对金融危机、社会矛盾层出不穷、贫富分化、信息网络化与经济全球化的新形势下寻找法院执行工作思路的创新、突破与发展，有着极其重要的意义。

目录

前言..................1
第一章 科学发展观下的执行工作思维模式...........3
1．1科学发展观下的执行工作思维模式..................3
1.2和谐执行的法律意义..................4
1．3科学发展观下执行工作思维模式的特点.............5
第二章 科学发展观下法院执行工作的思维方式与问题解决模式的多种探究..................5
2.1科学发展观下的执行工作思考分析问题的模式应当是历史的、动态的、发展的、变化的..................5
2．2科学发展观下的执行工作解决问题思路是科学的、体系的、多重的解决模式..................7
2．2．1复杂条件下法院执行工作的定位与执行策略........8
1）明确法院执行工作的在社会生活体系中所处的地位以及在法院工作中的位置。..................8
2）法院的司法强制处置局限性..................10
2．3执行工作思路是实践的工作模式..................12
2．4执行工作思路是衡平的、善良的、具备社会责任良知的行为模式与思维模式..................15
2.5执行工作的综合性解决模式..................16
2．5．1综合实施组织与目标指引..................17
第三章执行工作措施与方法的创新之路...................17
结语...................................18
注释....................................20


第一章 科学发展观下的执行工作思维模式

1．1科学发展观下的执行工作思维模式

　　在执行中法院代表国家公权力、代表公共利益依法将已经生效的判决法律文书所确定的内容要求被执行人予以强制履行，将被执行人权益进行调整和重新分配。但利益的调整与再分配必然对既得利益者产生重大影响，也必然会引起被其他利益相关者的不满，这是客观存在的，但是矛盾对立并不代表冲突，更不代表矛盾的不可调和。
　　胡锦涛总书记在并在全国政法工作会议代表和全国大法官、大检察官座谈会上指出要“始终坚持党的事业至上、人民利益至上、宪法法律至上”，这“三个至上”蕴含了马克思主义辩证的思想观点与方法论，法作为阶级社会的一种政治工具具有阶级性，解决执行工作中的法律问题就是解决法的适用问题，而解决法的适用问题必须要有正确的法制的理念与哲学思辨的观念，而在现今中国解决发展中重重的种种社会矛盾的最重要的思想武器就是胡总书记在党的十七大报告中提出深入贯彻落实科学发展观。科学发展观文意是指：在解决问题的过程中用科学的观点或是视角去看或是观察的总概。在人民司法中法院执行过程中，科学发展观下的和谐执行是指以科学发展观为法制理念与哲学思维方法与方式的解决法的适用问题的方法论总和。
　　科学发展观指导下的和谐执行司法理念解决了以单纯的司法强制力的方式处理多元社会矛盾下的执行工作难题，而科学发展观中所提出的以人为本的思想理念，强调全面协调可持续的基本要求，统筹兼顾的根本方法是解决目前法院执行工作中遇到的难点的重要的思想武器。

1．3科学发展观下执行工作思维模式的特点：

1)科学发展观下的执行工作思维模式应当是动态的、发展的、变化的思维模式；
2) 科学发展观下的执行工作思路是科学的、体系的、多重的解决模式；
3) 科学发展观下的执行工作思路是实践的工作模式
4)科学发展观下的执行工作思路是衡平的、善良的、具备社会责任良知的行为模式与思维模式
5) 科学发展观下的执行工作思路应当是符合党和人民的最高利益，符合法律的精神与要求，对经济发展、社会稳定有利，对缓解人民内部矛盾有利的综合性解决模式。

第二章 科学发展观下法院执行工作的思维方式与问题解决模式的多种探究

2.1科学发展观下的执行工作思考分析问题的模式应当是历史的、动态的、发展的、变化的

　　以本院受理的几起案件为例，在1998年防城港市政府为了修建东西大道，当时市政府缺乏经费便采用修路后以土地使用权抵债的形式对垫资修路的法人进行补偿。在工程完成后市政府也实际上履行了划地补偿的义务，而修路的公司在拿到土地后便将其中的部分转卖给了他人实现经济利益，时隔十年之后，中央已经明确下文禁止此类以地抵债的行为，而现政府以原抵债土地行为违法为由要将原抵债的土地收归政府重新规划，用金钱的方式对原修建公路的公司予以补偿。案件的诉讼是在1999年进行的，并作出了判决，而案件的执行则是在2003年开始的，一直持续到现在，在案件执行的过程中政策与法律不断在变化，对土地使用权取得也有了物权法的明确规定，如果从现今的法律来看，原修建公路的公司已经不具备物权主体资格了，而政府的单方行为也正是导致其丧失土地使用权的根本原因，究其原因是案件在执行过程中政策与法律剧烈变化而导致的，而政策与法律的剧烈变化导致当事人权益的丧失利益受损，这个最终结果由当事人承担是显失公平的，而在当事人利益受损的前提下进行司法强制执行，其后果与社会效果可想而知，执行难的问题由此产生。