外资企业并购中的主要法律问题

作者简介：唐清林，北京律师，人民大学法学硕士，擅长企业并购律师业务，并对该业务领域的理论研究感兴趣，曾编写《企业并购法律实务》（副主编，群众出版社出版），本文为该书部分章节内容的摘要。
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一、我国外资并购概述
1.我国外资并购的历史回顾
我国的外资并购大体上经历了四个阶段：
(1)萌芽期（1995年7月至9月）。在此以前，由于没有外资并购的先例，国家也就没有关于外资并购国内企业的政策法规，但是一些有战略眼光的外国资本开始试探外资并购的途径。1995年7月5日，日本五十铃和伊藤忠联合以协议方式，一次性购买北旅公司4002万非国有法人股，占公司总股本的25％，日方承诺所持股份八年不转让并参与北旅公司的经营管理，开外资并购国内上市公司的先河（由于盈利情况不佳，2000年五十铃和伊藤忠将外资股全部转让）。随后，在1995年9月，美国福特汽车公司以4000万美元认购江铃1．39亿新发Ｂ股，占江铃发行后总股本的20％，成为江铃的第二大股东。
（2）限制期（1995年9月至1999年8月）。“北旅事件”在外资并购国有企业方面引发了许多问题，包括税基确认、评估方法、信息披露等。基于控制市场开放进程、防止国有资产流失等考虑，1995年9月国务院办公厅转发了国务院证券委员会《关于暂停将上市公司国家股和法人股转让给外商的请示性通知》，规定在国家有关上市公司国家股和法人股管理办法颁布之前，任何单位一律不准向外商转让上市公司的国家股和法人股。外资并购因此进入长达4年的低潮期。
（3）复苏期（1999年8月至2002年10月）。1999年8月，国家经贸委颁布了《外商收购国有企业的暂行规定》，虽然明确了外商可以参与购买国有企业，但审批手续过于复杂，令并购困难重重。2001年10月，外经贸部、财政部和中国人民银行日前联合下发了《金融资产管理公司吸收外资参与资产重组与处置的暂行规定》，规范外资参与重组和处置国内不良资产的各项行为。《暂行规定》明确指出，资产管理公司可以吸收外资进行资产重组与处置，但必须符合国家指导外商投资的产业政策。2001年11月，外经贸部和证监会联合发布《关于上市公司涉及外商投资有关问题的若干意见》，对外商投资股份有限公司发行A股或B股和允许外商投资企业受让上市公司非流通股作了原则性规定。2002年7月1日，《外资参股证券公司的设立规则》、《外资参股基金管理公司的设立规则》正式实施。由此，外资并购逐渐复苏。
（4）全面发展期（2002年10月至今）。为了适应中国加入WTO的新形势，国家对外资并购从限制转为支持，一系列配套法规不断出台。2002年10月《上市公司收购管理办法》和《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》出台。2002年11月4日，中国证监会、财政部和经贸委联合发布《关于向外商转让上市公司国有股和法人股有关问题的通知》，允许向外商转让上市公司的国有股和法人股，明确规定相应原则、条件和程序，暂停多年的外资并购上市公司得以重新全面启动。2002年11月7日，中国证监会和人民银行联合发布了《合格境外机构投资者境内证券投资管理暂行办法》，允许合格境外投资者通过托管银行投资于境内A股市场。A股市场原本牢牢关闭的大门开始打开。2002年11月8日，国家经贸委、财政部、工商总局和国家外汇管理局联合发布《利用外资改组国有企业暂行规定》，规定了国有企业（金融企业和上市公司除外）向外资转让国有产权、股权、债权和资产，或者接受外资增资，改组为外商投资企业的有关政策。2003年3月13日，对外贸易经济合作部、国家税务总局、国家工商行政管理总局、国家外汇管理总局联合颁发了《外国投资者并购境内企业暂行规定》，并于2004年4月12日开始实施。《暂行规定》放宽了外资并购主体限制，明确了外国投资者和外商投资企业都可以成为并购境内企业的主体，对于外商投资性企业的限制也将取消。这一系列法规减少了中国过去对外商并购中国国企的限制，为外资并购敞开了大门，中国并购市场终于对外资全面放开。
2.我国外资并购的基本情况
外资并购从最初的萌芽到现在的全面发展，过程曲折。总的来说，外资并购已经走上健康发展的道路。
（1）外资并购集中在经济发达地区，特别是东南沿海发达地区。北京、上海和广东等经济发达地区市场开放程度、政府管理效率、基础设施以及产业的配套体系上要比中西部领先，因此成为外资并购的首选。特别是东南沿海经济发达地区，作为我国最早实行对外开放的窗口，是三资企业和上市公司最集中的地区。外国投资者对东南沿海地区的投资环境非常熟悉，而当地的国内企业也具备了与外国投资者合作的丰富经验。上市公司运作相对成熟和透明，财务和经营状况相对较好，容易受到外资青睐。这些因素都使得该地区成为外资并购的焦点。
　 （2）外资并购集中在制造业和服务业等领域。由于我国的劳动力成本比较低，劳动密集型的制造业自然成为外资并购的热点。在中国加入WTO之前，我国的服务业一直对外资不予开放。中国加入WTO之后，金融、保险、证券、电讯、商业等服务业对外资进入的限制大幅度减少，除少数领域外，大部分领域基本对外资放开，外商投资企业将逐渐享受国民待遇。这些因素都促使外资并购向服务业集中。
（3）外资通过增资扩股的并购方式控制了大量合资企业。改革开放之后，我国引进外资的主要方式是举办中外合资企业。当时，中方投资者一般都是控股者。后来，随着外资并购形势和政策的发展，外方投资者通过增资并购了许多中外合资企业。比如，上海对48家增资的外商投资企业作过统计，其中20家发生了股权份额的变化，外方股份在增资中比例上升的有14家。天津120家500强投资的项目中，约有40%是通过增资扩股实现了控股。目前500强在深圳的合资企业中，大多数已经是外方控股企业。
（4）外资正逐渐参与大型国有企业的改革。国企改革是我国市场经济体制改革的核心。国家对国企改革的基本方针是除关系国计民生和自然垄断行业外，对竞争性领域的国有企业将实行多元化产权结构。外国资本不仅能提供巨额投资，而且具备先进的经营理念、生产技术、全球营销网络和企业管理经验，这些都是国内的非国有投资者所不具备的。大型国有企业具有技术、人才、管理、设备等诸多优势，这些也吸引外资的投入。因此，外资正逐渐成为推动国有企业改革的重要战略投资者。
3．我国外资并购的特点
（1）外资并购与国有经济重组关系密切。由于历史原因，国有经济在我国经济总量中占有绝对多数。外资并购主要涉及的也是国有企业。而国有企业的改革是我国市场经济体制改革的关键。外资并购作为一种改革国企的方式，终于被全面接受。可以说，我国的外资并购历史就是一部外资并购国有企业的历史。由于中国加入世界贸易组织，产业开放的要求和国有经济自身结构调整以及内部重组的需要，国家有关部门和各地方将围绕国有企业的改革，积极利用外资雄厚的资金实力、先进的生产技术、成熟的管理模式和有效的绩效评价体系促进外资参与国企的改组和改造，积极推动外资并购。这对改善国有企业的整体管理运营水平，盘活国企存量资本，提高资产竞争力，促进我国的产业结构调整和相关行业整合产生积极影响。
(2)协议收购是外资并购上市公司的主要方式。虽然外资并购上市公司有许多种方式，但协议收购还是最主要的外资并购途径。上市公司的流通股比例相对较小，占控股地位的还是国有股和法人股，而要获得国有股和法人股的方式只有和上市公司协商。因此，为了获得对上市公司的控制，外国投资者主要还是通过协议并购的方式获得上市公司的国有股和法人股。
(3)外资并购主要是同业并购。外资并购的焦点往往是同一产业或同一产业链中不同阶段业务的整合与重组。由于并购企业与被并购企业处于同一产业或产业链中，并购过程中的摩擦较小，并购后整合的成本较低，加上有些外资已经持有被并购方的部分股权，对被并购企业的了解一般要比外部股东更加全面，所以这种形式的外资并购，能够带来并购双方“双赢”的局面。比较典型的案例是三星康宁对赛格三星的并购：三星康宁投资有限公司是韩国三星康宁株式会社的子公司，主要生产彩电及计算机用玻壳等，它是全球第二大玻壳制造企业。同样，赛格三星从事与三星康宁同一业务，并且目前赛格三星已形成了年产1000万套玻壳的生产能力，在同行业中一直稳居年出口第一。但由于赛格三星主要产品的技术在很大程度上依赖于三星康宁的支持，该次并购对三星康宁和赛格三星都有好处。此外，象华新水泥、福特汽车与江铃汽车的并购以及AB公司战略性增持青岛啤酒股份都是典型的同行业并购。
(4)外资并购的对象一般都是行业龙头。外资并购一般实行强强联合战略，因此都着眼那些优质企业，特别是各行业的龙头企业。各行业的龙头企业拥有较为完善的本土营销网络或较大的市场份额，具有一定品牌优势或核心竞争力。比较典型的例子是柯达并购乐凯胶片、苏格兰•纽卡斯尔啤酒股份有限公司并购重庆啤酒。　
　 (5)我国的外资并购主要是为了实现企业的长期发展战略。我国既有的外资并购案例表明，外资并购的主要目的是着眼企业的长期发展战略，单纯地通过行市变化谋取并购交易利润的投机行为并不多见。并购双方主要是为了通过并购合作实现国际化经营战略，抢占国际市场，增加国际市场占有份额，调整产品结构。同时，也可以利用并购双方的资源优势，实现资源优势互补。
(6)上市公司将成为外资并购首选目标。上市公司一般都是我国比较优秀的企业，拥有优质的资产、著名的品牌、稳定的客户群体和相对合理的公司治理结构。特别是上市公司拥有宝贵的壳资源，在未来的融资方面占有很大的优势。这些都使得上市公司成为外资并购的首选。
4.我国外资并购的意义
（1）外资并购可以扭转国有企业的低效和亏损局面，尽快提升国际竞争力。由于国有企业一直没有解决治理结构的问题，使得许多国有企业处于低效亏损状况。中国加入WTO以后，国有企业面临着更加严峻的挑战。但是通过外资并购，把那些依靠自身力量无法扭转亏损的国有企业的资产或股权全部或部分出售给外资，通过外国投资者优质资本的投入，可以迅速实现扭亏为盈。这也为国有资产和国有股退出提供了有效的途径。
（2）外资并购可以为国有企业重组改革和民营企业的发展提供雄厚的资金。我国国有企业有40万家，资产存量达10万亿元，如果对他们全部进行资产重组，至少需要4万亿元资金。这笔巨额资金不仅国家难以负担，国有企业的现实状况也使之难以在国内筹集。在未来若干年内，通过吸引跨国公司并购国有企业，将是一个很好的选择。与国有企业相比，民营企业在财产组织形式、企业制度、经营理念、管理手段、生产技术水平、人才及无形资产等方面都有独特的优势。但是，民营企业面临的最大问题就是资金短缺。这是因为民营企业在资本市场上受到许多不公平的待遇，最明显的就是我国银行贷款中70％是贷给国有企业。外资并购民营企业购一定会给我国民营企业的成长注入雄厚的资金。
(3)外资收购上市公司国有股和法人股股权，将有助于改善我国上市公司的公司治理结构。我国上市公司治理结构的最大问题是国有股比例过大，使得公司制分散决策权的最大优点无从发挥。外资收购国有股和法人股使得上市公司投资主体趋于多元化，虽然外资收购后还应保持上市公司中中方控股或相对控股地位，但有了外资大股东的牵制和制约，将有助于改善上市公司的经营管理，提高其效益，真正实现所有权与经营权之间分离。
（4）外资并购可以提高被并购企业的技术力量。制造业是我国外资并购的最主要领域，而技术正是制造业发展的关键。外资并购可以给被并购公司带来国际先进技术和大量的技术投入，增强其技术创新力量，不断提升产品的科技含量和附加值。
5、外资并购存在的负面效应
（1）外资并购可能使国有资产价值被低估和流失。国有企业在我国经济生活中占有核心地位，是一笔巨大的社会财富。而当前外资并购的对象主要是国有企业。其中，许多国有企业往往还不是公司形式，企业的国有资产没有经过规范化的核定和评估，不少是按账面价值而不是重置价值出让。即使是已经进行股份制改造的国有企业，由于企业股权事实上未进入资本市场，不能通过资本市场得到动态的评价。在实际操作中，国有资产价值的计算有可能通过政策决定，弹性空间很大。有些地区，为获取更多的外商投资，对外资投资实施“超国民待遇”，并许诺给外商以丰厚的利润回报，造成了地区间的无序竞争和国民财富的重大损失。
（2）外资并购有可能形成行业垄断。以并购方式引进外资的负面影响的核心问题是垄断倾向。跨国公司具有追求垄断地位、谋取垄断特权的天性。跨国并购往往是一些规模巨大的公司，如果他们以消灭竞争对手来实行并购，由于汇率的原因，其并购成本相对较小。无论是强强联合还是强弱合并，并购的结果都将使企业的经营规模和资产在一夜之间迅速膨胀，尤其是强强联合引发的规模效应常常对市场竞争造成更大的危害。它们一旦控制市场就可能压抑竞争、降低市场效率、扭曲市场结构，有可能用一种新的垄断代替原来国有企业的垄断。2004年5月，国家工商总局公平交易局反垄断处完成了一份名为《在华跨国公司限制竞争行为表现及对策》的报告。该报告显示，企业并购是跨国公司扩大企业规模在东道国市场取得市场优势地位最便捷的途径。当前我国的软件行业、感光材料行业、电脑行业、手机行业、照相机行业、轮胎和软包装行业已经呈现垄断的趋势。
（3）外资并购可能加剧投机趋势。虽然当前国际并购大多数不是投资性的并购，我们仍然要提高对投机性并购的警惕。外资并购的跨国性涉及到国际金融问题，正是由于国际金融市场同国内市场的差异，给了一些恶意并购者以可乘之机。他们可以利用汇率升降、国际金融市场和商品市场行情的变化，抛出收购的企业资产或股权，从中赚取差价。这种不为了生产流通而产生的投机行为，可能会对经济产生十分重要的负面影响。
二、外资并购上市公司的主要形式
1．直接并购模式
（1）协议收购上市公司非流通股。由于上市公司的流通股在公司总股本中的比例有限，即使全部收购也很难实现对上市公司的并购。此外，由于国有股的价格远低于流通股，且收购过程中可以得到强制要约豁免，与要约收购相比，协议收购上市公司非流通股能够降低收购成本，缩短收购时间。尤其是在外资进入A股市场的限制没有取消之前，通过收购流通股来并购上市公司还难以实现。但是，如果外资能够通过协议的方式收购上市公司的国有股和法人股，就可以实现对上市公司的并购。
我国外资协议收购上市公司非流通股有一段曲折的历史，其分界线是1995年。1995年8月9日，日本五十铃汽车株式会社和伊藤忠商事株式会社与北京旅行车股份有限公司（简称“北京北旅”）达成协议，一次性购买北京北旅的不可流通的法人股4002万股，不包括国有法人股。这样，日商占到北京北旅总股本的25％。这次并购开创了外资直接收购中国上市公司法人股的先例。1995年9月国务院办公厅转发了国务院证券委员会《关于暂停将上市公司国家股和法人股转让给外商的请示的通知》，从此外商投资企业不得以协议方式收购上市公司的国有股和法人股。这种情况一直持续到2002年。2002年11月4日，中国证监会、财政部和国家经贸委联合发布了《关于向外商转让上市公司国有股和法人股有关问题的通知》，允许向外商转让上市公司的国有股和法人股，并对转让过程中应遵循的原则、外商应符合的条件及报批程序等作出明确规定。该《通知》规定：向外商转让上市公司国有股和法人股，应符合《外商投资产业指导目录》的要求，凡禁止外商投资的，其国有股和法人股不得向外商转让；必须由中方控股或相对控股的，转让后应保持中方控股或相对控股地位；受让上市公司国有股和法人股的外商，应当具有较强的经营管理能力和资金实力、较好的财务状况和信誉，具有改善上市公司治理结构和促进上市公司持续发展的能力；外商受让上市公司国有股和法人股，应持满一年后，才能依法转让；向外商转让的上市公司国有股和法人股，仍属非流通股，不能在证券交易所挂牌交易。从此，暂停多年的向外商转让上市公司国有股和法人股的工作重新开始。
（2）外资通过换股的方式直接并购上市公司。《上市公司收购管理办法》第6条规定：“上市公司收购可以采用现金、依法可以转让的证券以及法律、行政法规规定的其他支付方式进行。” 因此，依法可以转让的证券可以作为收购上市公司的支付手段，这就意味着定向发行、回购、换股等国际通行的并购手段均可运用。换股并购是指并购方或新设公司以其新发或增发的股票，按照一定的比例交换目标公司或双方公司股东持有的股票，目标公司或并购双方宣布终止，进而实现企业合并。换股并购不仅比现金并购方式节约交易成本，避免了短期大量现金流出的压力，降低了收购风险，而且目标公司的股东自动成为新设公司或存续公司的股东，可以分享并购后企业新增加的收益。此外，由于推迟了收益确认的时间，可以延迟交纳企业所得税，在财务上可合理避税和产生股票预期增长效应。因此，随着20世纪90年代以来国际金融环境的日趋宽松，特别是金融服务贸易自由化的发展，以换股进行并购交易的方式风行全球。不过在我国的外资并购实践中，还没有出现换股并购的案例。　
（3）向外资定向增发可转换债。这种模式由于是定向发行，无需聘请承销商等中介机构，发行成本低，效率较高。而且转股是在几年内分期完成，名义上是债，实际上是股，确保债券按约定的价格转为股份，又不会造成公司迅速扩张，转股完成时公司投资可能已经见效，利润增长可能超过股本扩张的速度，不会造成利润的稀释。比如青岛啤酒分三次向美国AB公司定向增发1.82亿可转换债券，7年内根据双方的转股安排全部转为青啤H股，股权转让完成后，AB集团将持有青啤的27％的股份。
（4）上市公司向外资定向增发B股实现并购。随着我国B股市场的复兴，上市公司可以向外资定向增发B股。如果定向增发B股的比例较高，外资就可能成为上市公司的控股股东，从而实现对上市公司的并购。对于外资来讲，定向增发的B股不仅价格比二级市场流通股的价格低，而且可在一定程度上能够规避二级市场严格繁琐的信息披露要求和协议收购方式要通过的严格的审批和评估程序。此外，定向增发的流通股满一定期限后，即可上市流通，这对外资也具吸引力。1995年福特并购江铃汽车和2002年上工股份向德国FAG公司增发就是典型案例。《上市公司收购管理办法》第6条规定：“上市公司收购可以采用现金、依法可以转让的证券以及法律、行政法规规定的其他支付方式进行。”因此，依法可以转让的证券可以作为收购上市公司的支付手段，这实际上也肯定了定向增发B股实现并购的做法。
（5）国际招标转让资本。2001年，深圳市政府拿出深圳能源、水务、燃气、公交、食品5大集团25%到70%的股权面向国际公开招标转让。五家企业总资产近210亿元。通过国际招标这一资本转让方式，在世界范围内寻找战略投资伙伴和经营者，有序地出售部分国有股股权。“深圳模式”在《关于向外资转让上市公司国有股和法人股有关问题的通知》颁布后解决了外资在1000多家上市公司中收索目标企业的困难，有利于降低收索成本，以尽快的速度找到与外资相匹配的目标企业；通过资本市场引入海外机构投资者不仅是利用外资的新途径，而且可以作为国有股减持的重要受让主体，有助于国企改革和国家经济结构战略调
（6）资产置换方式。过去，资产置换方式在国内公司并购重组中被广泛使用，因为它方式简便，能够节约并购公司的现金。同样，外资并购国内上市公司也可以通过资产置换的方式来实现。实际上，外资采用这种支付方式并购国内上市公司具有很强的操作性，比如外资可以利用国内子公司的资产直接与上市公司的资产进行置换，后者置换给准备转让股份的上市公司大股东。当然，如果涉及到国有股股份转让需要国家有关部门的审批，同样，采用这种支付方式也要考虑到国家产业政策和竞争政策的限制。
2、间接并购方式
（1）管理层收购（MBO）。管理层收购（MBO）是指管理层基于对本企业的熟悉，用非常少的自有资金，采取融资的方式，对本企业进行的收购。管理层收购（MBO）实际上从杠杆收购（LBO）过来的。所谓的杠杆收购（LBO）就是用非常小的资金，撬动一块较大的资产。也就是我们通常所说的小鱼吃大鱼。管理层收购（MBO）的关键问题是融资问题。外国投资者可以为上市公司管理层融资，然后据此直接控制管理层来实现对上市公司的间接控制。这种通过为管理层融资来控制上市公司的案例在国外有很多。目前，《上市公司收购管理办法》对管理层收购（MBO）只作了原则性的规定，在融资等问题上缺乏具体规定。由于当前我国融资工具有限，外资通过提供融资的方式参与管理层收购（MBO）也可能成为外资并购国内上市公司的选择之一。
　 （2）外资通过由其控股的外商投资企业并购上市公司。目前A股还不能对所有外资直接开放，但外商独资企业和中外合资企业是中国法人，原则上可以参与A股市场，外资可以通过建立独资或合资企业来收购A股，也可以中国法人的身份在国内证券市场上受让上市公司国有股、法人股，或者到二级市场进行收购以达到进入上市公司的目的。2001年格林柯尔就是采取此种方式入主科龙电器的。
（3）外资通过并购上市公司的国内控股股东间接控股上市公司。外资通过并购上市公司的国内控股股东间接控制上市公司。2001年阿尔卡特就是通过绝对控股上海贝尔而间接成为上海贝岭的大股东的。另外一个案例是香港英东金融集团间接收购中孚实业。此模式须受国内相关政策法律的制约。根据《利用外资改组国有企业暂行规定》(简称《改组规定》)等规章的规定，该行为需要原国务院经济贸易委员会等政府行政部门的审批，但由于不直接收购上市公司的股份，因此理论上无需证券监管部门审批。
（4）通过司法拍卖方式竞买上市公司股权。外资除了可以通过协议收购国内上市公司的非流通股之外，还可以通过司法拍卖方式收购上市公司非流通股。现在很多上市公司的大股东由于到期债务不能清偿而被提起诉讼，其所抵押的上市公司股权将通过人民法院的强制执行程序被拍卖。外资可以通过介入拍卖市场获得相应上市公司的股权。2003年7月13日，新加坡佳通轮胎在北京拍得ST桦林股权，成为中国证券市场首例通过司法拍卖方式获得上市公司国有股股权的外资企业。
（5） 债转股模式。在四大国有资产管理公司的庞大资产中，对上市公司的大量不良债权最终将通过债转股的方式处置。资产管理公司已经打包出售了几千亿的不良资产。外资可以通过参与国有资产债转股的方式并购上市公司，进而对上市公司进行重组。《利用外资改组国有企业暂行规定》里面也明确了国有企业的债权允许转让给外国投资者。
（6）外资通过收购上市公司的核心资产实现并购目的。外方往往通过与上市公司组建由外方控股的合资公司来反向收购上市公司的核心业务和资产，从而间接实现并购目的。米其林公司通过与轮胎橡胶组建由其控股的合资公司，并反向收购轮胎橡胶的核心业务和资产，就是一个典型的案例。收购资产可以实现实质控制，避免收购股权所面临的审批程序，但无法获得珍贵的壳资源。且核心资产被收购后，上市公司的独立性也存在问题。因此，此种收购行为首先应遵守我国有关关联交易的法律规定，同时上市公司出售核心资产还要履行信息披露要求和特定的审批手续。
山东省枣庄市人民政府


枣庄市人民政府关于印发《枣庄市城市房屋租赁管理办法》的通知

枣政发[2009]35号


各区（市）人民政府，枣庄高新区管委会，市政府各部门，各大企业：
　　现将《枣庄市城市房屋租赁管理办法》印发给你们，望认真遵照执行。
　　
　　二○○九年六月二十六日
　　
　　枣庄市城市房屋租赁管理办法


　　第一章 总则
　　第一条 为加强我市城市房屋租赁管理，保障租赁当事人的合法权益，维护房屋租赁市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于我市城市规划区、建制镇及独立工矿区范围内的房屋租赁。
　　房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人缴付租金的行为。
　　本办法所称房屋，包括住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房。
　　第三条 公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋和国家授权管理、经营的房屋可以依法出租。
　　第四条 房屋租赁当事人，应当遵循自愿、平等、互利、诚实、信用的原则。
　　第五条枣庄市房产管理局是我市房屋租赁管理部门，负责全市房屋租赁管理工作。
　　市中区、新城区驻地房屋租赁工作由市房产管理部门办理。
　　市房产管理局委托薛城区、山亭区、峄城区、台儿庄区、枣庄高新区房产管理部门负责本辖区房屋租赁工作。
　　滕州市房产管理部门负责本辖区房屋租赁管理工作。第六条 公安、工商行政管理、民政、国土资源、物价、税务等部门应当按照各自职责，配合房产管理部门共同做好房屋租赁管理工作，各街道（镇）居委会、村委会协助房产管理部门做好房屋租赁工作。
　　第二章租赁登记
　　第七条 房屋租赁实行登记备案制度。
　　签订、变更、终止租赁合同的当事人，应当向房屋所在地房产管理部门申请办理登记备案，领取《房屋租赁证》。出租人停止出租房屋的，应当向房产管理部门交回《房屋租赁证》，房产管理部门予以注销。
　　第八条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内持本办法第九条规定的文件到房产管理部门办理登记备案手续。
　　第九条 申请房屋租赁登记备案应提交下列文件：
　　（一）房屋租赁登记申请书；
　　（二）书面租赁合同；
　　（三）房屋所有权证或其他合法来源证明；
　　（四）出租人为单位的持单位证明，个人的持居民身份证明或户籍证明；
　　（五）出租共有房屋还须提交共有人同意出租的书面证明；
　　（六）出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的书面证明；
　　（七）其他相关文件。
　　第十条 房屋租赁申请经房产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》，对不符合登记备案条件的，不予登记备案，并书面说明原因。
　　第十一条 有下列情形之一的房屋不得出租：
　　（一）未依法取得房屋所有权证的或其他合法来源证明的；
　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　（三）共有房屋未取得共有人同意的；
　　（四）房屋权属有争议的；
　　（五）不符合安全标准的；
　　（六）法律法规及规章规定的其他禁止出租的情形。
　　第十二条 有下列情形之一的，视同房屋租赁：
　　（一）房屋所有权人将房屋以合作方式与他人从事经营活动的；
　　（二）公有房屋由其单位职工、职工家属或者其他单位个人从事生产经营活动，并以承包费、管理费、利润或者按照营业额比例提成等形式向使用人收取费用的；
　　（三）大型商场、批发市场、工厂、仓库以柜台、摊位等方式将房屋分割提供给他人使用，由使用人支付约定价金的；
　　（四）以他人出资解决本单位职工就业、职工工资、福利等形式将房屋提供他人使用的；
　　（五）以承包形式承包工厂、仓库、车间的；
　　（六）以其他方式变相出租转租房屋的；
　　（七）法律、法规及规章规定的其他情形。
　　第十三条 《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》作为经营场所合法凭证。租用房屋用于居住的，《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口登记凭证之一。
　　第三章租赁合同
　　第十四条 房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：
　　（一）当事人姓名或者名称及住所；
　　（二）房屋的坐落、面积、装修及设施情况；
　　（三）租赁用途；
　　（四）租赁期限；
　　（五）租金及交付方式；
　　（六）房屋使用的要求和修缮责任；
　　（七）转租的约定；
　　（八）变更及解除合同的条件；
　　（九）违约责任及解决争议的方式；
　　（十）当事人约定的其他条款。
　　第十五条 房屋租赁期限届满，租赁合同终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期满前3个月提出并经出租人同意，重新签订租赁合同。租赁期满，承租人在同等条件下享有优先承租权。
　　第十六条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，应提前3个月告知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
　　承租人放弃优先购买权，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定，重新办理租赁登记备案。
　　承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住的家庭成员可以按照原租赁合同继续承租，须重新办理租赁登记备案。
　　第十七条 承租人有下列行为之一的，出租人可以解除合同，并办理注销租赁登记备案手续：
　　（一）承租人未征得出租人同意，将承租房屋转让、转租、转借他人或与他人调换使用房屋的；
　　（二）承租人未按合同约定期限交纳房租，经出租人书面催告后30日内仍未交纳房租的；
　　（三）承租人故意损坏房屋、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
　　（四）承租人利用承租房屋进行违法活动的；
　　（五）法律法规规定的其他情形。
　　第十八条 出租人有下列行为之一的，承租人可以解除合同，并办理注销租赁登记备案手续：
　　（一）出租人未按合同约定期限交付房屋的，承租人催告出租人在合理的期限内交付房屋，逾期仍未交付的；
　　（二）出租人所提供房屋不符合合同规定，致使不能实现租赁目的的；
　　（三）出租人所提供房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的；
　　（四）出租人擅自提高租金，而租赁合同没有约定的；
　　（五）法律法规规定的其他情形。
　　第十九条 工商行政管理部门在办理工商登记时，工商企业、个体工商户、合伙经营等经济组织以租赁房屋为营业地址的，应要求其交验房产管理部门登记备案的房屋租赁合同。对发现没有办理房屋租赁登记备案的，应将有关情况定期通报给房产管理部门。
　　第四章当事人的权利和义务
　　第二十条 房屋出租人应当按照有关规定依法申报、缴纳相应税费。
　　第二十一条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利并承担相应的义务。
　　出租人在租赁期限内，提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意，给承租人造成损失的应当予以赔偿。
　　第二十二条 出租人应当按照租赁合同约定期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
　　第二十三条 出租住宅用房的，自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复，不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，出租人应当承担赔偿责任。
　　租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
　　第二十四条承租人应当爱护并合理使用承租的房屋及附属设施。不得擅自拆改、扩建或增添，确需变动的，必须征得出租人同意，并签订书面合同。
　　因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。
　　第二十五条 出租人有权对承租人使用房屋情况进行监督，但不得干扰或妨碍承租人的正常生活和生产经营。出租人对于承租人使用租赁房屋影响他人正常生产生活的，应予以制止。发现承租人利用出租房屋搞犯罪活动的，应当及时向公安、房产管理等有关部门报告。
　　第五章转租
　　第二十六条 房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再行出租的行为。
　　第二十七条 承租人在租赁期限内征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。
　　出租人可以从转租中获得收益，但受转租人不得将租赁的房屋再行转租。
　　第二十八条 房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，办理登记备案手续。
　　第二十九条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。
　　第三十条 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且履行原租赁合同规定承租的义务。但出租人与转租双方另有约定的除外。
　　第三十一条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应变更、解除或者终止。
　　第六章法律责任
　　第三十二条 违反本办法有下列行为之一的，由房产管理部门依照建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条的规定对责任者给予行政处罚：
　　（一）伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款；
　　（二）不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款；
　　（三）未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。
　　第三十三条 违反本办法规定，逾期不缴纳国家、省规定的收费项目的，由房产管理部门依法申请人民法院强制执行。
　　第三十四条 当事人对行政处罚决定不服的，依法可申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼；逾期不申请行政复议，也不向人民法院提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关依法申请人民法院强制执行。
　　第三十五条 房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任
第七章附则
　　第三十六条 本办法自2009年8月1日起施行。原《枣庄市城市房屋租赁管理办法》（枣政办发[1999]68号）同时废止。