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关于印发佳木斯市存量房交易资金托管办法的通知

时间:2024-07-01 17:56:10 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8960
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关于印发佳木斯市存量房交易资金托管办法的通知

黑龙江省佳木斯市人民政府


关于印发佳木斯市存量房交易资金托管办法的通知


各县(市)区人民政府,市政府直属各单位,驻佳中省直单位:

经市政府领导同意,现将《佳木斯市存量房交易资金托管办法》印发给你们,请遵照执行。


                          佳木斯市人民政府
             二○一一年五月十一日


                   佳木斯市存量房交易资金托管办法

第一条 为全面加强我市房地产交易市场管理,保证房屋交易资金安全,切实保障房屋交易双方当事人的合法权益,根据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理的有关问题的通知》(建住房〔2006〕321号)的有关规定,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市城市规划区国有土地范围内存量房交易资金的托管。
  第三条 本办法所称存量房交易资金,是指依合同约定用于购买已依法取得房屋所有权登记存量房屋的房价款,含定金、预付款、购房贷款等。
  第四条 存量房交易资金托管,实行委托方自愿的原则无偿服务,不收取任何费用。
  第五条 市不动产登记管理局可以委托一家或多家银行作为存量房交易资金托管开户银行,具体办理存量房交易资金托管专户的设定及存量交易资金的存储、划转等手续。
  第六条 存量房交易资金托管专户建立后,房地产经纪机构居间或者代理存量房交易的,应当签订存量房交易资金托管协议,通过存量房交易资金托管专户存储和划转交易资金。
  存量房交易双方不通过房地产经纪机构居间或者代理自行交易的可以通过协商自主选择是否需要进行交易资金托管,选择托管的,应当签订存量房交易资金托管协议,通过存量房交易资金托管专户存储和划转交易资金;选择不托管的,双方应当签署声明,自行划转交易资金,并自行承担风险。
  第七条 存量房交易资金托管协议应当与房屋买卖协议同时签订。存量房交易资金托管协议示范本由市不动产登记管理局负责制定,存量房交易资金托管协议应当包括以下内容:
  (一)当事人名称、住址;
  (二)房屋的坐落;
  (三)对购房价款实施托管的约定;
  (四)卖方的个人一般结算账户名称、账号;
  (五)违约责任;
  (六)争议解决方式;
  (七)其他约定。
  第八条 买方应当按照房屋买卖协议和存量房交易资金托管协议约定时间,将购房款存入存量房交易资金托管专户,并由开户银行开具交款凭证;涉及买方贷款的,买方将购房首付款存入资金托管专户后,依照有关规定办理其他贷款手续。
  存量房交易资金托管专户内的购房款不提现。
  第九条 存量房交易双方当事人应当持身份证明、房屋所有权证、房屋买卖协议、存量房交易资金托管协议及交款凭证到市不动产登记管理局办理房屋所有权转移登记手续。买方贷款后,抵押合同当事人还应当办理抵押登记手续。
第十条 房屋所有权转移登记、抵押登记完毕,由市不动产登记管理局通知买方领取房屋所有权证、抵押权人领取房屋他项权证,同时通知卖方持存量房交易资金托管协议等材料办理领取购房款手续。
  市不动产登记管理局对卖方领取购房款手续核实无误后,通知开户银行将购房款划转到卖方账户。
  未经市不动产登记管理局通知,任何单位和个人不得擅自划转托管专户内的交易资金。
  第十一条 发生下列情形之一的,房屋买卖双方当事人可向市不动产登记管理局申请解除存量房交易资金托管:
  (一)申请房屋所有权转移登记前房屋买卖合同经依法解除的;
  (二)房屋买卖双方当事人在申请登记事项记载于房屋登记簿之前撤回登记申请的;
  (三)房屋登记机构不予登记的;
  (四)其他需要解除托管情形的。
  第十二条 房屋买卖双方当事人申请解除存量房交易资金托管,应当向不动产登记管理局提交下列材料:
  (一)退款申请书;
  (二)当事人身份证明;
  (三)解除买卖合同,撤回登记申请或者不予登记的证明材料;
  (四)其他需要解除托管情形应当提供的材料。
  对符合条件的,自受理申请之日起3个工作日内由市不动产登记管理局通知开户银行解除托管。
  第十三条 存量房交易资金管理费用安排与使用办法,由不动产登记管理局负责。
  第十四条 存量房交易资金托管部门及其工作人员应当认真履行职责不得利用职权徇私舞弊。
  违反本条前款规定的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,提请司法机关依法追究其刑事责任。
  第十五条 市不动产登记管理局可根据本办法,制定存量房交易资金托管实施细则。
  第十六条 本办法自发布之日起三十日后施行。



会计师事务所扩大规模若干问题的指导意见(已失效)

财政部


会计师事务所扩大规模若干问题的指导意见
财政部




各省、自治区、直辖市财政厅(局),深圳市财政局:
现将《会计师事务所扩大规模若干问题的指导意见》印发给你们,请遵照执行。
为适应我国社会主义市场经济发展的需要,促进会计师事务所(以下简称事务所)规模化、规范化、多元化发展,现对事务所扩大规模有关问题,提出如下指导性意见:
一、事务所扩大规模的指导思想:适应我国社会主义市场经济体制对事务所组织形式和规模结构提出的要求,适应我国会计市场对外开放、平等竞争的需要,更好地为投资者、债权人和社会公众服务。
二、事务所扩大规模的目的:事务所通过扩大规模,多元化经营,增强竞争能力,提高市场占有率,规范内部管理,强化执业质量控制,提高执业质量、服务水平和承担风险的能力。
三、事务所扩大规模遵循的原则
(一)平等自愿。事务所扩大规模,相关各方均应本着平等、自愿、协商、互利的原则,任何单位、个人都不得以行政手段干预事务所扩大规模,也不得指定事务所扩大规模的形式。
(二)权责明晰。事务所扩大规模,要针对所采取的具体形式,通过订立协议等方式,明确相关各方的权利与义务,处理好各种法律关系。
(三)结合实际。事务所扩大规模,应根据自身业务工作发展需要,选择适合自身特点的方式进行。
(四)依法实施。事务所扩大规模,要按照《中华人民共和国注册会计师法》及国家其他有关法律、法规的规定实施,依法办理有关手续。
四、事务所扩大规模的方式:根据社会主义市场经济体制的要求,结合注册会计师行业的特点,参照国际通行做法,提倡事务所采取合伙制的组织形式经营,采取紧密型方式扩大规模。根据我国实际情况,目前事务所扩大规模,可以采取以下几种方式:
(一)实行合并。事务所合并可以采取吸收合并和新设合并两种方式。合并后事务所组成一个独立的经济实体,统一承担法律责任,在人事、财务、执业标准、质量控制、人员培训等方面实行统一管理。
事务所合并,可以在同一省级行政区内的事务所之间进行,也可以在不同省级行政区的事务所之间进行。
事务所合并后,经审批,原合并事务所一方或某一部分可以成为合并事务所的分所。
(二)设立分所。事务所因业务发展需要,可以在所在市、县以外的地区发起设立分所。事务所及所设立的分所为一个经济实体,由事务所统一承担法律责任。
分所是事务所的派出机构,其人事、财务、执业标准、质量控制、人员培训等方面接受事务所的统一管理。
(三)吸收专业人员。事务所可以根据业务发展需要吸收各种专业人员。从其他事务所吸收的注册会计师,应办理转所手续。
从其他事务所吸收注册会计师及其他从业人员后,有关事务所达不到规定办所条件的,应当到所在地省级财政机关办理终止或注销手续,并依法办理其他手续。
事务所扩大规模的有关审批管理办法另行制定。



2000年3月24日
国际货物买卖合同中行使合同解除权的一些法律问题
━适用《联合国国际货物买卖合同公约》时的难点探讨

焦璐

随着全球经济一体化进程的加速,国际货物买卖行为已明显占据着当今国际贸易领域的重要地位。为了解决交易过程中出现的法律纠纷,世界各国往往以国内法或加入国际公约的形式来保障货物买卖的顺利进行。联合国国际货物买卖合同公约是由联合国国际贸易法委员会起草的,它所确立的法律原则被广泛接受,其中对违约行为的补救措施的法律规定也是引起广泛关注的。笔者作为律师,从数个案例中体会到,在违约补救行为中,如何正确行使合同解除权是在实践中会引起许多思考的难点问题。

一、 联合国国际货物买卖合同公约(以下简称《公约》)中“解除合同”这一概念的主要内容及特点
(一)《公约》的英文条款中并未明确使用“解除合同”这一术语,而是使用了“宣告合同无效”(Declare the contract avoided),它用列举的形式表明了“宣告合同无效”的几种情形及其后果。其基本内容是:①“宣告合同无效”必须以向另一方当事人发出通知才生效(第26条);②“宣告合同无效”是买方或卖方可单方行使的权利(第49条,第64条);③“宣告合同无效”仅限于合同一方根本违约或违约方在宽限期内仍未履行合同义务或声明将不在宽限期内履行合同义务(第49条,第64条);4,“宣告合同无效”解除了各方合同义务。(第81条)
(二)从以上“宣告合同无效”的内容可看出,它和我国《合同法》中的“解除合同”的性质是基本相同的。我国《合同法》第94条,95条,96条规定的“解除合同”的基本内容是:①“解除合同”必须通知对方(第96条);②“解除合同”是当事人一方可行使的权利(第94条);③“解除合同”适用于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为(第94条);④“解除合同”后,尚未履行的,终止履行(第97条)
(三)《公约》中“宣告合同无效”和我国《合同法》中“解除合同”的性质和特点是基本相同的。首先,都是一种形成权,即仅凭一方当事人依法定事由作出的意思表示即可使现成的法律关系消灭的权利,其行使无须征得对方当事人的同意。1 另外,只要具备法律规定的条件,一方即有权通知另一方解除合同,而无须征得另一方同意或与另一方协商。其次,合同解除是对违约方的一种惩罚,所以,也成为违约方承担违约责任的一种方式。2 最后,一方行使解除合同权必须以向另一方发出解除通知为前提。

二,实践中按照《公约》行使合同解除权的一些难以操作的法律问题
(一)有关宽限期与根本违约关系的两个难点
1, 实践中,若卖方迟延交货,买方是否绝对享有决定宽限期的权利,它影响到是否以根本违约为由宣告解除合同。
《公约》第47条第一款规定,如果卖方不按合同规定的时间履行其义务,买方可以规定一段合理的额外时间,让卖方履行其义务。《公约》第49条也规定,买方可以不给卖方规定额外的合理时间,就可以立即宣告解除合同。从这条规定的表面意思看来,似乎买方当然享有决定是否给卖方宽限期的权利。但在实践中,若买方动辄行使此项权利,就难以体现买卖合同的公平合理性。例如,如果买方所需要的是时令性很强的商品,卖方一旦违约,将使买方失去日后脱手商品的绝好时机,那么买方认为卖方的迟延行为已构成根本违约而宣告解除合同则是维护了自己的合法权益,同时也惩罚了违约方。但是,如果双方买卖的是普通的,价格相对稳定的商品,其实卖方的迟延交货并未构成根本违约,如果买方不给卖方宽限期,却以根本违约为由予以解除合同,这对卖方来说似乎太不公平。事实上,也有买方因为找到了出价更低的卖方而以根本违约为由而恶意解除合同的例子,而当时法官或仲裁庭不可能明察秋毫。因此,我认为,由于公约并未在给予宽限期的问题上有进一步的规定,所以很难确定该权利是否被恰当行使。
2, 另外,即使买方给予了卖方一段宽限期,但对于其时间长短,《公约》仅以“合理”为限。
那么怎样才算“合理”?在具体案例中,往往买卖双方各有说法,令人很难作出决断。
所以说,尽管《公约》有关宽限期的规定是考虑到了国际货物买卖行为的复杂性和公平
性,但在实践中,如何行使才是真正体现公约精神,较难把握尺度。

(二)《公约》第49条规定,如卖方违约,则买方可解除合同。实践中,如何判断“根本违
约” ,标准是什么?
《公约》第25条对“根本违约”下的定义是,一方当事人违反合同的结果,如使另一方当事人蒙受损害,以至于实际剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西,即为根本违约,除非违反合同一方并不预知而且一个同等资格、通情达理的人处于相同情况下也没有理由预知会发生这种结果。看来《公约》对根本违反合同所采取的衡量标准是,看违反合同的后果是否使对方蒙受重大损害,即违约后果的严重程度。3 尽管该条规定是联合国国际贸易法委员会吸收各国法律规定,并调和了两大法系关于同一问题的不同处理办法,4 但在实践中以下两点很难把握:
1,既然损害的严重程度为“剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西”,那么究竟怎样的违约行为才足以造成此后果?守约方如认定“根本违约”是否确实?这完全需要具体案件具体分析,因为同样的违约行为在不同情况下会带来不同程度的损害结果,这影响到是否构成根本违约。例如,卖方交货时单据不符,交货地点或商品规格不符,逾期交货这些行为,看起来较为普遍,但是单据的性质或作用,不符点的多少,逾期交货的动机是什么,这些因素在不同案件中会带给守约方程度不同的损害。如果守约方认为某些行为已构成根本违约,会阐述自己的理由,法官或仲裁庭在根据其主张判定这些违约行为是否足以剥夺了守约方“有权期待得到的东西”,往往较难定论 。
2, “同等资格、通情达理”的人员标准无明确规定。“同等资格”是否指在该业务领域资历经验相当的人?“通情达理”是否指在商业信誉、从业道德方面表现俱佳的当事方?在确定以上概念时,务必需要考察当事方长期的经营表现、习惯做法才能作出判断,并且每个案件所涉合同的具体意义也要予以考虑,这些因素都会带来判断上的难度,从而影响到守约方宣告合同无效的权利。
所以我认为,在判定“根本违约”时,除了客观违约行为,更要充分考虑违约方的主观动机,这是法律维护公平诚信的交易所必须的。

(三)违约方不交货时,守约方能否在解除合同后向其索赔合同利益之外预期的利润?
根据《公约》第74条之规定,一方当事人违反合同应负的损害赔偿额,应与另一方当事人因他违反合同而遭受的包括利润在内的损失额相等。可见,损害赔偿的范围应当包括实际损失和利润损失两个方面。实际损失较好理解,即守约方已经支出的各项费用及合同如能履行应获得的合同利益。但是利润损失在实践中较难计算,它是否包括预期的利润?即守约方已事先计划好的获取合同标的后再将标的物转手而获取的利润。而《公约》第74条又同时规定,“这种损害赔偿不得超过违反合同一方在订立合同时,依照他当时已知道或理应知道的事实和情况,对违反合同预料到或理应预料到的可能损失” 。那么,预期利润究竟是否是违约方“预料到”或“理应预料到”的损失?这里就要从主、客观两方面来加以判断,主观上讲,指违约方在订立合同时就应当知道,若其违约会给对方造成的后果;客观上讲,凭借违约方公司的性质,与守约方的合作期限长短,自己对守约方贸易习惯的了解,违约方是否应当预见到其违约行为会产生的后果。举例来说,合同双方都是贸易公司,出口方完全知道,进口方进口货物的目的就是为了转手卖给下家以获取利润,出口方不可能认为进口方是双方合同项下货物的最终用户。因此,若出口商违约给进口商造成利润损失,出口商在签订合同时是完全应该预料到的,所以就应当予以赔偿。但同样的案例,笔者在实践中就看到截然相反的裁决结果,一例是进口方某省物资贸易公司与出口方澳门制衣公司的热轧卷板合同纠纷,由于澳门制衣公司没有交货,造成了进口方与第三方公司之间的合同无法履行,后来进口方以本合同与第三方公司签订的购销合同中的货物差价作为其利润损失要求赔偿,得到了仲裁庭的支持。5 但是,我在两年前代理的一起案件中,最高人民法院驳回了进口方要求索赔预期合同利润的诉讼请求,尽管两起案件中进口方与第三家公司间的合同都是确实存在的。所以,我认为,在实践中,索赔预期利润究竟能否得到支持,是完全支持还是予以部分考虑,这很难确定一个明显的尺度,在发生纠纷提起仲裁或诉讼时,无法预计。
另外,如果决定予以考虑的话,这部分预期利润该如何计算,方法也有不同。第一种方法是以差价确定损害赔偿的范围。以上案例中采用的就是这种方法。该方法既可以适用于卖方违约情况,也可以适用于买方违约的情况。前者是买方在解除合同后的一个合理时间内以合理方式购买替代货物,后者是在解除合同后的一个合理时间内以合理方式将货物转卖。同样,“差价”也就包括了买方购买替代物或者卖方转卖货物的交易价格与原合同价格之间的差额。第二种方法是以时价确定损害赔偿的范围。所谓时价是指在一定地点一定时间的某种货物的市场价格。这里的时间标准有两个,即在接受货物之前解除合同,则适用解除时的时价;在接受货物之后解除合同,则适用接受货物时的时价。这里的地点标准是依据原应交货的地点。如果该地点没有时价,则指另一合理替代地点的价格,但需要适当考虑货物运费的差额。但在实际操作中,由于这种方法需要大量的调查工作,故较少被采纳。我个人认为这种方法是有其合理性的。

(四)买方宣告解除合同后,另行购买替代物的条件
购买替代物是卖方不交货时,买方所特有的补救措施。这一权利已受到各国法律及国际公约的肯定。但在实际案例中,怎样行使这项权利才是符合公约精神的,一般有以下两个标准。一是在时间上,买方必须在解除合同后一段合理时间内行使,二是在方式上,买方购买替代物的价格、地点、渠道等都是适当的,如价格需与原货物相当,渠道正规,否则,就不是购买替代物,成为购买新货物了。但在按以上两个标准裁决时,也碰到问题。如买方在卖方无力履约,时间紧急时为了按照《公约》第75条之规定减少损失已经购买了替代物,之后才宣告解除合同,而卖方认为买方应当先要有一个宣告解除合同的过程才有权购买替代物。对于卖方的抗辩,仲裁庭或法官也不能予以完全支持,而要看买方是否已举出足够证据证明自己购买替代物的合理性与紧迫性,实践中,在这一点的判断上也很为棘手。

三,小结
从以上的论述可以看出,尽管《公约》已经对行使合同解除权作了详尽的规定,但是在实践中遇到具体案例时,还是存在以上一些令法官、仲裁员较难操作的情形,笔者作为律师,深有感触。从这些难点的研究分析中,我们可以逐步了解国际货物买卖中的各类实际问题,从而预防各类纠纷的发生。
作者单位:上海市外滩律师事务所律师
1 梁慧星:《民法学说判例与立法研究》,中国政法大学出版社1993年版,第80页
2 王昌硕:《合同法原理与合同纠纷处理》,光明日报出版社1996年版,第35页
3 沈达明、冯大同编著《国际贸易法》新论 法律出版社 第94页
4 曹诗权、朱广新《合同法定解除的事由探讨》,载1998年《中国法学》第四期
5 朱建林主编《国际贸易纠纷典型案例评析与索赔指南》2000年4月第一版 第20页