最高人民法院


最高人民法院司法教育行政厅转发外交部领事司《关于在加拿大Ｂ．Ｃ．省办理遗产继承的几个问题》的通知
最高人民法院



各省、市、自治区高级人民法院：
现将外交部领事司《关于在加拿大Ｂ．Ｃ．省办理遗产继承的几个问题》转发给你们。望转发所属各公证处，供办证时参考。

附：外交部领事司关于在加拿大Ｂ．Ｃ．省办理遗产继承的几个问题 （78）领二字第700号
最高人民法院司法教育行政厅：
根据几年来办理遗产案中出现的问题，以及加拿大Ｂ．Ｃ．省有关遗产继承的法律规定，我驻温哥华总领馆就办理这类案件，提出了以下几点意见，请转发给各地方法院公证处，供办案时参考。
一、立案。我国公民的亲属在加拿大Ｂ．Ｃ．省，死后留有遗产。如果他们有权继承，并要我们代聘律师办理，应向我司或直接向我驻温哥华总领馆提供下列情况：死者的中、英文姓名，职业，生前地址，出生日期，死亡日期，死亡地点（包括城市和医院名称），遗产总值以及有关继
承该项财产的文件（如遗嘱和有关书信等）。如果不能提供上述全部情况，也须提供死者在加拿大使用的英文名字和大概情况，以便进行调查。否则，就无法向有关部门查询和委托律师办案。
二、继承财产的证明文件。办理遗产继承，必须准备两个基本文件：“委托书”和“继承权证明书”（或根据继承权要求颁发的“亲属关系证明书”和“结婚证明书”）。
如果有两个以上同等继承权者，可列入同一的“继承权证明书”；如果继承人分散在各地居住（包括个别在海外），也可把他们的姓名、地址和与死者的关系等列入同一证书；如果同等继承权者中有个别已去世，必需有证明死亡的证件（也可在继承权证明书上加注证明）。
因为我国颁发的证明文件均用中文，受委托的律师须把它译成英文，送有关部门使用。而翻译证明文件，律师是按件另行收费的。所以，翻译的文件越多，律师的费用就越大。
三、遗产的继承与分配。根据加拿大Ｂ．Ｃ．省遗产管理法的规定（据说加拿大各省的规定有些不同），遗产的继承和分配主要如下：
1．如死者有遗嘱时，遗嘱执行人在遗产管理获法院许可后6个月将按遗嘱进行分配。如果死者的配偶和子女对遗嘱有异议，只能在这6个月内向省高等法院提出要求仲裁。过期法院将不受理。
2．死者的非正式结婚妻子（去世之日起以前两年以上和死者同居者）和非婚生子女（去世之日起以前一年以上由死者抚养者），同样有权在死者去世后6个月内提出对遗产的要求。法院将对他们的要求给予考虑，包括对遗嘱的修改和无遗嘱的遗产继承问题。
3．无遗嘱遗产的分配规定如下：
（1）死者有遗孀。遗孀对遗产的继承权，有以下的规定：
①死者有遗孀和子孙，其遗产净值不超过两万加元，全部遗产归遗孀（注：“净值”是，在支付债务、安葬费、管理费和遗嘱查验费后所剩下的全部财产，包括在本省内、外的财产。下同）。
如果遗产净值超过两万加元，遗孀有资格获得两万加元的继承权，余额按下述办法分配：
Ａ．如果死者有遗孀和一个孩子，遗孀可分得余额的一半；
Ｂ．如死者有遗孀和两个以上的子女，遗孀可分得余额的三分之一。
如果死者的一个孩子已经去世。这个孩子也有子孙，且在死者死亡之日还活着，死者遗孀应获得的遗产数，与死去的孩子在世时相等。
②死者有遗孀而无子孙，全部遗产由遗孀继承。
（2）死者的子孙对遗产的继承权。死者的遗产，扣去遗孀继承的部分，按血缘关系在家系中进行分配。
（3）如果死者既无遗孀又无子女，遗产由其父母继承。如果父母均活着，每人各占一半。如一人已经去世，遗产由另一（父或母）继承。
（4）如果死者既无遗孀又无子女、父母，遗产由其兄弟姐妹均分。如果兄弟姐妹中有人死亡，则其子女可以得到他们的父（或母）应分得的那一份。
（5）如果死者无遗孀、子孙、父母、兄弟和姐妹，他的遗产由其侄儿和侄女均分。
（6）如果死者连上述所有亲属都没有，其遗产将在与死者血缘最近的亲族中均分。
4．如没有遗嘱的遗产，没有人提出继承的时候，遗产由公共信托局代保管一段时间，据说一般是数年至十年，仍无人认领，则充公。
1978年5月20日



1978年5月25日

2011年11月份，在楼市成交量持续低迷的背景下，房企存货增加，资金紧张，为了在年底前进行“房价保卫战”新一轮“冲刺”，打动“持币观望者”，一些房企打出了“涨价归您、降价我担”、“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价给予补偿”、“降价可退房”等广告，甚至表示愿意与购房人立下字据，签署协议或做出书面承诺。其实，早在2008年年底就有房企业承诺：“一年内，购房人购买的商品房一旦出现房价下跌，将给购房人补偿差价”。现如今“昨日再现，故伎重演”，那么上述“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价补偿”、“降价退房”这究竟是怎么回事？ 是“虚晃一枪”还是“冒险对赌”？

一、房企推出的“销售价格保证”即房企许诺承受购房者的价格风险的表现形式：
（1） 承诺不降价
对于一些首开盘（低开高走）或者尾盘等，房企承诺（单方声明、广告要约、双方协议等形式）购房者购房后一定时间内，与购房者所购商品房相同或在主要价格因素相当的同一项目商品房（如地段、户型、楼层、产品设计标准等方面相当）再销售均价不低于购房者所购商品房的价格或者降价不超一定比例或不低于一定的价格参数（如当地统计局或房管局公布的某一时期内区域新建商品房成交均价），约定违反承诺的承担比较模糊的违约责任或不明确的赔偿责任。
（2）降价就退差
房企与购房人约定，自购房人购买特定房屋之日起至该房屋交付日止期间（或者另外约定一个期限），购房人所购买同项目同栋楼同户型的商品房的成交均价(或者约定其他的价格参照标准）下降的，房企将无条件（也可能约定附带一些条件）退还购房者差额部分房款。
（3）跌价补差，涨价分享
此种情形是“降价补差”的变通，比如，有的房企在楼盘销售广告中提出“跌了我全赔，赚了对半分”，房企与购房者约定，购房后一定时期内，如出现同项目同类商品房销售成交均价下降的或区域房价下跌（比如以当地房管部门公示的区县新建商品住宅成交均价变化为认定标准），由房企全额赔付，如价格上涨则由购房者和房企平分收益。
(4)降价就折扣或免收尾款
此种形式也是“降价补差”的变通，但财税处理不同。比如，有的房企暂收九成或者部分房款，并承诺一定时间后（如交房时、办理产权转移登记前）如果品质相同的楼盘房价（有的为了防止模糊，可能会界定品质相同楼盘的范围或者标准，或者约定其他的价格参照，如有的楼盘约定“凡出现购房人购买商品房所属项目同批次房源中有一定套数以上商品房成交单价低于约定的基准价的，即视为价格下跌，房企对购房人进行差额补偿”）下跌时，购房者未交的房款就可不再缴纳。
（5） 降价给予非货币补偿或赠送与降价差额相当的资产
此种情形仍属于“降价补差”的变通，比如，房企与购房人签约协议约定，如果在一定期限，发生约定的价格下跌情形时，房企将无条件（也附带条件）给购房者非货币形式的补偿（如赠送一定面积的房产、进行房产置换、无偿代付一定金额的物业费、赠送车辆、赠送装修代金券等等）。
（6）降价就退房
房企与购房人约定，如果在购房后一定时间内（如约定交房日前），购房人所购买商品房所在项目同栋楼同户型的商品房成交平均价格（或者约定周边类似项目销售价格或同一项目下期销售价格等等）下跌的，房企将无条件或附条件退房，有的房企甚至答应退房时按照一定标准支付退款利息。
（7）无条件退房或约定“后悔权”
如有的房企打出购房后满一定期限以后购房人可以在一定时间内要求“无条件退房”，无需任何理由。其实房企如此盘算着，即便将来退房，也至少能满足其一定的融资需求。
曾有刘俊海等法律学者提到过我国应在三类商品交易活动中建立消费者的冷静期限内的“法定后悔权”制度：网上交易；先交钱后签合同的消费行为；交易额巨大的消费行为，比如购买房屋等。
（8）降价就回购
如有的楼盘推出了“原价回购”或“溢价回购”计划吸引购房者：购房满一定时间的购房人，届时房价（约定价格参照）下跌，只要购房者提出申请，房企（或者房企指定的第三人）将与购房者签订合同按约定价格回购原售物业。

二、关于房企对价格风险承担的承诺之法律效力
房企采用许诺承担原本应由购房者承担的价格风险（商业风险）的促销手段，且不存在欺诈或者有其他效力瑕疵的话，则得不出此做法违法无效的结论。
《房地产广告发布暂行规定》第十六条明文规定“房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺。” 上述各种价格风险承担的许诺并非由房企保证购房者所购房屋购买后特定时点不贬值，因此上述许诺并不违反前述规定。
因此，在房屋买卖合同特别约定或者开发商单方承诺的情形下，购房人有权要求开发商给予经济补偿。
购房者应注意将此等价格风险承担的约定立下字据，甚至写进售楼合同或者另行约定，均为有效条款，当然条款的兑现还取决于房企信用等其他保障条件。
值得注意的是，如果房企仅仅是承诺赠与差额相当的实物或权利，那么实际上是一种赠与行为（与其他有偿赠予不同，如买房送地下室、买房送专属露台、买房送车位、买房送装修等不同），而在法律上讲，恐怕因降价行为发生时要求房企兑现赠与合同的时候，房企会主张撤销赠与。

三、价格风险承担条款涉及的财会税务问题
按照2011年4月26日《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。 对于还没有签订正式合同（一般是仅签署购房认购书）或虽已签署购房合同但未到房管部门备案的购房人，房企直接以新价格与购房人签署购房合同或变更购房合同,此种操作应认定为“折扣”行为，不存在纳税调整的问题；签订了购房合同且办理了合同备案登记的甚至办理了产权证的，要么房企按照房管部门的规定办理手续（如变更合同或者解除原合同重新签合同），要么就是直接支付货币给购房人。
后一种情形的降价补差会引起一些税务问题，那么如何认定这个补偿行为的属性，算是“折扣”（不存在纳税调整），还是“债务免除”或“捐赠”，或者是“违约赔偿”，亦或者是其他？
例如，如果采取赠与的方式，按照新《企业所得税法》规定，对于购房人的“捐赠”并非公益性捐赠，因此是不允许房企在企业所得税前扣除。如房企支付购房者违约金，则计入“营业外支出”而非“财务费用”，降价补差并非因违约行为而去赔偿购房人，“主动”补差是特殊时期的非常促销行为，因此，如何按“违约赔偿”处理仍值得商榷。
另外，如果在办理按揭之后进行回购（相当于二手房转让，按二手房的税费计算）的话，甚至可能会影响购房者今后购房或贷款的条件待遇等事宜，购房者也应谨慎考虑。

四、购房人要求房企会兑现承诺并非易事
（一）对降价的认定标准存在难度
由于出卖人往往有为买受人设下“陷阱”的本能冲动，很可能故意将降价认定标准约定不清。故此，只有双方明确书面约定降价认定的依据、差价补偿的方式和补偿的时间以及行权的时限等内容，才具备可操作性。但是，由于上述各种房企对价格风险承担的许诺，基本上都是以购房者所购房屋之外的其他房屋的价格变动作为对购房者补偿或退房的依据，比如约定以小区后期售卖商品房价格或者以周边小区同类商品房的售价作为参考，与购房者之前所购商品房的价格进行比较或者以权威的房价指数作为基准进行比较计算，即便房企无意“混淆”，实际去计量降价问题也非常困难，笔者目前尚未发现清晰的降价判定模型或精准的降价表达方式。
根据民诉当中 “谁主张，谁举证”的举证原则，究竟怎样才算是“降价”了，购房人应当首先负责举证。主张合同关系变更、解除的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是由于房企掌握在销售价格数据，因此不排除人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素将一定的举证责任分给房企，或者购房人会申请法院前往商品房交易管理部门调取交易数据。另外，也有可能就约定不明之处以格式条款为由做出对房企不利的解释。
（二）房企隐性降价行为难以识别
房企为避免条件成就，势必会采取了一些买面积送面积、买房送装修、买房送车、买房送物业费去、买方送旅游名额等等非直接降价活动（变相的降价活动、拆分价格、托市等），但在成交价格上仍然与原价相差不大，使得赔付承诺也就只是个“竹篮打水一场空”。
（三）房企会尽可能地约定较长的时间
鉴于房企对于城市化进程并未完成的情况下，对未来的房价依然充满信心。因此，房企对购房者的价格风险承担的时间的选择很重要，如果签订的保值时间越长，升值的可能性越大，对房企来说也就越有利，完全不同于担保期限。
（四）退房行权期限
根据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，双方应当约定购房人请求解除合同的期限，未明确约定的，最晚应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，可能导致退房权或解除权消灭。

五、保价行为其实扰乱了市场
炒房其实与炒股一样，责任应自负，投资有风险，价格波动是最正常不过的，其实，在“买涨不买跌”的投资心态下，在对前业主“暴力”要求客人只许涨价不许降价行为的妥协，上述“保价”措施这是破坏了买卖信用体系，有违诚实信用和公平原则，属于市场乱象，对房地产市场平稳发展产生了负面作用。

参考资料网址：