个人转让房屋涉税解析/陈召利

个人转让房屋涉税解析
作者：陈召利律师来源：www.law-god.com

[作者按]2013年 2月20日，国务院常务会议出台调控楼市的新“国五条”，再次升级了房地产调控措施。2013年2月26日，国务院办公发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），其中特别强调充分发挥税收政策的调节作用，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。但是，国家税务总局及各省市目前尚未明确如何执行这一政策，能否贯彻执行有待观察，预计近期内仍将原则上仍实行核定征税。

1、个人所得税（卖方）
对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征；无法核实房屋原值的，对个人住房转让所得征收个人所得税实行核定征税，核定征税的比例暂按1%确定。
对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
依据：1、《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）；
2、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）。

2、营业税（卖方）
个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；
个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；
个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

依据：《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号）
备注：无锡市区依法缴纳营业税的，应同时按营业税税额的7%、3%、2%的比例缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，即营业税及附加合并税率为应税金额的5.6%。

3、土地增值税（卖方）
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
依据：《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

4、契税（买方）
个人购买90平米及以下普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，契税按1%收取；
个人购买普通住房(90～144平米)，且该住房属于家庭唯一住房的，契税按1.5%收取；
个人购买144平米以上住房的，或购买家庭内二套及以上普通住房的，契税按3%收取。
依据：《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）
备注：根据《无锡市地方税务局关于调整我市契税有关政策的通知》（锡地税发〔2010〕82号），从2010年7月1日起，对购买非普通商品住房、非住宅及其他房屋、土地权属转移行为按3%税率征收契税。

5、印花税（买卖双方）
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
依据：《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

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