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离婚,房地产如何分割/奚正辉

时间:2024-05-29 16:14:16 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9351
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离婚,房地产如何分割

奚正辉


  《婚姻法》2001年4月28日修改后,婚前购买的房地产归购买方所有,婚后购买的房地产归夫妻双方所有,原来结婚满8年变为夫妻双方共有的规定已经取消。现实生活很复杂,根据婚姻法的原则规定,离婚当事人往往不知道如何分割房地产。其实法律没有明确规定,法官的自由裁量权就会大一点,但是需要遵守公平合理的原则来分割房地产。笔者根据多年的办案经历,把经常遇到的问题归纳总结,望能给当事人一点启发。

  一、夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋,登记在一方名下,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?

  答:该房屋仍为其个人财产,贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质,因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产、剩余未归还的债务为个人债务,对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。

  二、夫妻双方婚前都出资并贷款购买房屋,登记在一方名下,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?

  答:对于产证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的,在离婚分割财产时,该房屋仍为产证登记人的个人财产,剩余未归还的债务为其个人债务,但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还。若双方均认可所购房屋为共同所有的除外。

  三、夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋,登记在双方名下,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?

  答:房屋原来是按份共有,婚后转化为共同共有,原则上各半分割。但在分割共同所有的房产时,对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的,也应一并考虑,可参考当时的出资比例对房产进行分割,而不宜拘泥于各半分割。

  四、夫妻一方以个人财产购买了房地产,婚姻关系存续期间增值部分,如何让分割?

  答:当事人以个人财产购买了房产,在婚姻关系存续期间,因市场行情变化抛售后产生的增值部分,由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化,性质上仍为个人所有之财产,抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所导致,仍应依原物所有权归属为个人所有。
  但是,从最高人民法院的《婚姻法司法解释(三)》的草案来看,最高院从维护社会的和谐稳定的角度,认为婚前房产婚后增值部分,法院在离婚财产分割时,应酌情予以考虑合理分割。

  五、父母为子女结婚所给付的购房出资是否均构成对子女的赠与?
 
  答:若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的,则不能适用该条规定。当然,该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的,离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明,尚不足以排除赠与的推定。

  六、当事人婚后,父母为双方购房出资,产证登记在夫妻一方名下的,是否可认定父母的购房出资是明确表示为向夫妻一方的赠与?

  答:父母出资购买房屋,产证登记在出资者自己子女名下的,从社会常理出发,可认定为是明确向自己子女一方的赠与,该部分出资应认定为个人所有;若产证登记在出资人子女的配偶名下的,除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明,证明出资者明确表示向一方赠与的,一般以认定为向双方赠与为妥,该部分出资宜认定为夫妻共同所有。

  七、离婚诉讼中,婚前由夫妻一方承租或由父母承租,婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房,其公房使用权本身蕴涵的价值如何归属和处理?

  答:1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得,婚后以共同财产购买为产权的,由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值,则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的交换价值单独归属问题;2、一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的,婚后又以共同财产购买为产权,在离婚分割该产权房时,应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有,产权房的剩余部分价值按共同财产分割;3、对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房,原公房使用权的交换价值可参照司法解释(二)第二十二条的规定,推定为父母对夫妻双方的赠与,离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。

  八、离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,如何处理?

  答:人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。

  九、如何确定购房时间在婚前还是婚后?

  答:上海高院不直接考虑产权证的取得时间的影响因素,而以签订购房合同取得“期待权”的时间及付款情况为考量因素。购房合同签订在婚前,且在婚前支付首付款的,即使在婚后继续还贷,在离婚时该房产仍应认定为婚前个人财产为宜。但江苏高院是以产权证取得的时间为节点,详见《江苏高院民一庭“婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述》。

  十、离婚时,涉及到房地产其他共有人(包括父母、子女与第三人),如何处理?

  答:对家庭共有房屋的分割问题可告知当事人另案起诉,或者中止离婚诉讼,不应将其他家庭成员追加为离婚诉讼的共同诉讼人。涉及第三人也同样如此。离婚后再起诉,案由可能是离婚后财产纠纷、分家析产纠纷、共同共有纠纷,视具体案件确定。
  根据物权法的规定,房地产以登记为准,涉及家庭成员的,应该是共同共有,应该视为家庭共同财产析产分割。涉及第三人,根据约定按份共有,未约定按出资比例确认。

  十一、双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,如何处理?

汕尾市人民政府关于印发进一步优化投资环境扩大招商引资若干规定的通知

广东省汕尾市人民政府


关于印发进一步优化投资环境扩大招商引资若干规定的通知

汕府f2009]20号


各县(市、区)人民政府,市府直属各单位:
现将《进一步优化投资环境扩大招商引资若干规定》印发给你们,请认真贯彻执行。


汕尾市人民政府
二00九年三月二十日


关于进一步优化投资环境扩大招商引资的若干规定


为进一步优化投资环境,鼓励外商在我市投资,扩大我市吸收投资的领域和规模,促进我市经济跨越式发展,市政府决定对外商投资企业(项目)实行若干优惠。根据国家和省有关规定,结合我市实际,特制定本规定。
第一条:提供优质服务
(一)进一步改进“一条龙”服务。市政府行政服务中心集中有关职能部门联合办公,实行“一揽式”审批,“一个口”收费,“一条龙”服务的办事制度,开通24小时服务热线,切实为外商提供高效、优质服务。
(二)扩大业务代办范围,健全“服务代办制”。建立健全“投资促进科(中心)”等配套服务促进机构,外商投资项目从立项、审批、登记、发证到税务、外管、工商登记发照等各项业务,实行“服务代办制”和“限时办结制”。
(三)建立健全招商引资联席会议制度,定期或不定期对招商引资有关问题进行会商、协调。
(四)对引进高新技术、投资总额在1000万美元(含等额人民币)以上重点项目,由市或县(市、区)政府成立项目服务小组,全程实行“保姆式”服务。落实专人协助外商办妥各项有关手续。
(五)对本市审批权限内的非限制类外商投资项目,其立项、可行性报告、合同、章程由外经贸部门合并审批;凡属环保、消防、医药、食品等前置审批项目,各相关职能部门要各司其职,实行承诺制办理审批手续。
(六)成立外商投诉服务中心负责外商投诉案件的受理、查处工作。对外商的每宗投诉,必须自受理之日起5个工作日内向外商通报协调、处理情况。对外商的投诉查有实据的,由各级行政监察部门视情节追究当事人和单位领导责任。
第二条:实行税收与财政优惠政策
(一)外商在我市投资兴办企业,凡符合国家和省税收优惠规定的,全部兑现给企业,并简化办税手续,切实让外商享受税收优惠。
(二)外商投资企业所得税的征收,按照《中华人民共和目企业所得税法》执行。
(三)有进出口经营权的企业,承接来料加工业务(包括加工装配公司所承接的来料加工业务),符合规定条件的,经税务机关批准,出口货物及其工缴费免征增值税和消费税。
(四)外商投资新办项目,根据项目性质、投资规模和市及市以下政府收益情况,由受益财政给予项目技术创新专项资金扶持。
1、独资新办工业企业项目,同定产投资5000万元以上、经营期限10年以上的,自投产之日起,前三年给予一定的资金扶持,具体按以下标准执行:①企业当年度在我市缴纳的增值税和企业所得税(地方所得部分,下同)在50万元(含50万元)以上、200万元以下的,奖励20%给企业,专项用于技术创新;②企业当年度在我市缴纳的增值税和企业所得税在200万元(含200万元)以上、500万元以下的,奖励30%给企业,专项用于技术创新;③企业当年度在我市缴纳的增值税和企业所得税在500万元含500万元)以上的,奖励35%给企业,专项用于技术创新。属认定为省及省以上高新技术项目的,按以上标准再提高5%给予扶持;属兼并、租赁、收购市内原有工业企业的,对扣除原企业上年度实现税收基数后新增的增值税和企业所得税,也按以上标准执行。
2、独资新办商贸服务和基础设施建设类项目,固定产投资5000万元以上的,自建成营业之日起,前三年给予一定的资金扶持,具体按以下标准执行:①企业当年度在我市缴纳的税收收入(地方所得部分,下同)在50万元含50万元)以上、200万元以下的,奖励15%给企业专项用于技术创新;②企业当年度在我市缴纳的税收收入在200万元(含200万元)以上、500万元以下的,奖励25%给企业专项用于技术创新;③企业当年度在我市缴纳的税收收人在500万元(含500万元)以上的,奖励35%给企业专项用于技术创新。
3、外商与市内法人或自然人合资兴办上述项目的,按项目股本结构和相同比例给予相应扶持。
4、新办固定资产投资3亿元以上、注册资本5000万元以上的工业项目、省及省以上高新技术项目以及合作开办工业园区项目,一事一议,给予更优惠的项目技术创新专项资金扶持。
5、项目技术自创新专项资金扶持的具体实施细则由市财政局商外经贸局制订。
第三条:实行项目建设用地优惠政策
(一)外商投资项目建设用地,通过公开招标、拍卖、挂牌等方式依法取得。土地出让期限:工业用地最高年限为50年,商业、旅游、娱乐等用地最高年限为40年。土地使用年限期满后如需要延长的,按当地土地使用期限超期使用有关规定,可申请延长使用年限。
(二)外商投资兴办工业企业用地价格,原则上按不低于国土资源部规定我市工业用地出让最低价标准执行。
第四条:实行规费优惠
对所有涉及我市外商投资企业的收费项目,均按照“收费从低”的原则,有上下限标准的一律按下限征收。
第五条:全面贯彻落实“双转移”优惠措施
(一)建立以“一站式服务”为核心的政府公共服务平台。在行政服务中心专门设立“双转移”服务站,集中办理行政审批事项,并全面推进社会服务承诺制和违诺投诉制,确保政府服务质量与工作效率。
(二)构筑“全过程、全天候、全方位”的政府服务体系。建立“双转移”项目建设领导小组.全程跟踪、协调解决项目开工建设过程中遇到的各种问题,主动为投资者提供全方位、全天候的服务。
(三)加大政策扶持力度,用足用好省政府关于推进产业转移和劳动力转移有关扶持政策。一是加大融资扶持力度,为具备相应条件的转移企业提供融资贷款政策倾斜;二是加大用地扶持力度.对产业转移园建设用地指标安排适度倾斜,保证其建设用地需要;三是加强园区配套基础设施建设,切实用好省财政安排的产业转移园建设有关扶持资金;四是争取将我市各类产业转移园区纳入全省实行优惠差别屯价范围,营造汕尾“电价洼地”优势。
第六条:保护外商投资企业合法权益
(一)凡属高新技术项目或投资总额在l000万美元以上的外商投资企业,由所在地人民政府确定为外商投资企业重点保护单位,对企业正常生产经营实施重点保护。有关职能部门,不得随意进入外商投资企业检查、了解情况(除依法履行必要的调查、监管、税务征管或因突发事件外)。
(二)尊重外商生活习惯,不得干预外商正常生活。凡外商居住和活动比较集中的场所(含宾馆、酒店和其它娱乐场所),应依法保护,任何单位和个人不得乱查乱罚。
(三)外商合法权益受到侵犯,有关部门必须限期依法查处。
第七条:严格执行国家新颁布的《外商投资产业指导目录》和《广东省产业转移区域布局指导意见》以及我市《深圳(汕尾)产业转移工业固企业准入条件》的标准,把好产业准入门槛.守住环境生态底线。
第八条:对引资贡献突出者奖励
(一)凡引荐外商来我市投资并促成项目办成的,按照市政府关于招阿引资奖励办法(汕府[200]6号)给予奖励,并参照《汕尾市实行招商引资责任制的若干规定》(汕委[2007]7号)给予补助招商经费。
(二)外商在我市投资兴办企业,符合条件的,授予汕尾市“荣誉市民”的称号。
第九条:本规定的外商指外国以及港澳台的企业和其他经济组织或者个人。对国内投资者及其投资企业.可参照本优惠规定实行。
第十条:本规定由市外经贸局负责解释。
第十一条:本规定自颁发之日起生效。汕尾市人民政府《关于鼓励外商投资的若干规定》(汕府[2005]89号)同时废止。过去颁发的有关规定与本规定有抵触的,以本规定为准。




对外贸易经济合作部、国家商检局关于印发《蘑菇罐头出口管理若干规定》的通知

对外贸易经济合作部 等


对外贸易经济合作部、国家商检局关于印发《蘑菇罐头出口管理若干规定》的通知

1997年4月7日,对外贸易经济合作部、国家商检局

各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸委(厅局),国家商检局,各直属商检局,各部委直属总公司,许可证事务局,食品土畜商会,外企协会:
蘑菇罐头是我国食品行业的大宗出口商品,为整顿蘑菇罐头出口经营秩序,保证产品质量,维护国家和企业的利益,促进蘑菇罐头出口的有序发展,外经贸部和国家商检局联合制定了《蘑菇罐头出口管理的若干规定》,现印发给我们,请遵照执行。

附件:蘑菇罐头出口管理若干规定
第一条 为改善我国蘑菇摧头、盐水蘑菇出口经营秩序,提高出口产品质量,维护国家的整体利益,特制订本规定。
第二条 本规定适用商品范围为出口的蘑菇罐头和盐水蘑菇。商品编号分别为20031010.01和07119033。
第三条 出口配额的分配(不包括对欧盟的出口)
(一)配额的分配与调整体着“公平、公正、竞争”的原则进行。
(二)鼓励规模化、效益型经营,根据各地方和各部委直属总公司(以下简称各单位)配额使用、出口卖价和商品质量的情况实行奖优罚劣的配额分配机制。
(三)配额的分配按以下原则进行
1.在确定下年配额总量的基础上,按各单位在当年年度配额总量中所占比重,先计算出各单位的配额基数。
2.对当年-9月份配额使用率(海关统计,下同)低于全国配额使用率的单位,扣减其配额基数的10%-50%(具体比例在分配时视各单位配额使用总体情况而定)。确定后的扣减比例适用于所有被扣减的单位。扣减的配额按比重分别奖励给配额使用率高于全国配额使用额使用率的单位。
各单位的配额使用率都在70%(含70%)以上,或全国配额使用率高于80%(80%)时,不再进行配额的奖罚。
3.对当年1-9月份以FOB价格条款为准的出口卖价(出口许可证统计,下同)低于同一市场全国出口平均卖价5%-10%的单位,俣减其配额基数的5-10%(具体比例在分配时视各单位出口卖价总体情况而定)。确定后的扣减比例适用于所有被扣减的单位。扣减的配额,按比重分别奖励给出口卖价等于或高于全国平均卖价,及出口商品为质优名牌的单位。
4.配额总量如需调整追加时,参照上述办法按确定的追加总时,分配给配额使用率高,出口卖价高,出口产品为优质名牌的单位。
(四)各单位进行配额二次分配时也应参照本条第三款的规定办理,分配给每家出口企业的配额数量最少不得低于500吨,配额数量在5000吨以上的地方或部委公司,配额分配最多不得超过6家企业;配额数量在5000吨(含5000吨)以下的地方或部委公司,配额分配最多不得超过3家企业。各单位分配的结果需及时抄报对经贸部(贸管司)和中国食品土畜进口商会(以下简称食土商会)。—(五)外经贸部将获得二次分配额的企业名单在《国际商报》上予以公布。
第四条 出口许可证的管理
(一)蘑菇罐头的盐水蘑菇出口许可证由外经贸部授权的发证机关发放。
(二)发证机关要严格按照食土商会审核签章的“出口合同正本复印件”核发出口许可证。
(三)出口企业在申领出口许可证时,须申报出口商品的出口生产企业卫生注册代号、生产批号、商标牌号(使用外商提供的商标牌号,须申报“定牌”);发证机关须将上述内容在许可证备注栏内注明。
第五条 出口商品质量管理
(一)蘑菇罐头和盐水蘑菇必须在经过商检卫生注册或登记的工厂(场)进行加工生产。
(二)工厂使用盐水蘑菇加工蘑菇罐头必须经过国家的商检局批准,并且按照规定的生产工艺、生产数量组织生产。
(三)出口蘑菇罐头和盐水蘑菇必须由商检局实施产地检验,检验合格后出具出口商品换证凭单,出口商品换证凭单中必须列明蘑菇罐头和盐水蘑菇加工厂(场)的商检卫生注册编号或卫生登记号、蘑菇罐头和盐水蘑菇规格、数量、唛头等内容。对异地出口的货物,口岸商检必须按照国家商检局的有关规定输查验、换证、放行手续。
(四)有关商检局定期将检验出口蘑菇罐头和盐水蘑菇数量汇总报国家商检局、同时抄送外经贸部和食土商会。
第六条 出口经营的协调
(一)食土商会负责对蘑菇罐头和盐水蘑菇出口经营的协调,特别是加强对蘑菇罐头和盐水蘑菇的出口市场、价格、成交的协调。
(二)外经贸部现成食土商会负责对企业出口合同价格的预审工作及出口后的跟踪监督检查工作,并将有关情况和问题反馈给有关管理部门。(三)关于蘑菇罐头和盐水蘑菇出口经营协调办法由食土商会制定。
第七条 外经贸部批准的具有蘑菇罐头和盐水蘑菇出口经营权的生产企业,其出口的蘑菇罐头和盐水蘑菇必须是自产产品。
第八条 外商投资企业出口蘑菇罐头和盐水蘑菇,必须是本企业自产产品,出口数量不得超过外经贸部核定的出口规模,并接受中国食土商会通过中国外商投资企业协会的统一协调。
第九条 海关对蘑菇罐头和盐水蘑菇的出口报关,凭有效的出口许可证和商检证单验放。
第十条 罚则
(一)对低价出口、劣质出口、浪费或违章转让配额、倒卖出口许可证的,以及对违反本规定其他内容的企业,经查实后,视其情节轻重分别给予通报批评或警告、扣减配额、暂停或取消蘑菇罐头和盐水蘑菇出口经营的处罚。
(二)对违反本规定的出口许可证和商检证单的发证机关,分别按照出口许可证管理办法和商检有关规定予以处理。
第十一条 本规定由外经贸部负责解释,过去管理规定与本规定相抵触的,以本规定为准。
第十二条 本规定自发布之日起实行。