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如何签订商品房买卖合同/吴宇

时间:2024-05-20 18:26:18 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9565
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如何签订商品房买卖合同

吴 宇

由于房地产的价格昂贵且价值较高,购房者往往倾其多年积蓄才能购得。因此,当你准备购买一套商品房时,请一定不要忘记事先与开发商签订一份具有法律效力,且切实可行、行之有效的房屋买卖合同。那么,究竟该如何签订商品房买卖合同呢?

  一、房屋买卖合同成立必须具备的条件
房屋买卖合同并非随心所欲,想签就签,它的成立和有效必须具备一定的条件。按我国现行房地产法律法规之规定,商品房买卖合同成立需具备以下条件:

  第一,房屋出售方必须具有该房屋所有权和土地使用权,非房屋所有人和土地使用人都无权出卖他人的房屋。

  第二,房屋买卖双方当事人必须具有完全的民事行为行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人,均不能签订房屋买卖合同。 

  第三,任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段,使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同为可撤销可变更的合同;双方串通损害第三者利益的合同属于无效合同。

  第四,房屋买卖合同的内容必须合法。任何违背法律、行政法规的合同都属于无效合同。

  第五,房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律规定,采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本,否则将不予以办理过户。

  第六,根据我国房地产法律法规之规定,以下六种房屋不得成为买卖合同的标的:1、违法或违章建筑;2、国家征用或已被确定为拆迁范围内的房屋; 3、寺庙、教堂、庵堂等宗教建筑;4、著名建筑物或文物古迹等政府加以保护的房屋;5、房屋产权有纠纷或产权不明的; 6、未取得其他共有人同意,部分共有人擅自出卖共有房屋的。

二、商品房买卖合同应具备哪些内容?
根据有关法律规定,商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。

  三、签订合同需要注意的几个问题

那么,作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢?

  第一,如果是购买期房,一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了许可证,则意味着所购房屋具备了法律对商品房预售确立的严格的限定条件。

  第二,一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写,并就特别事项在补充条款中予以详细约定,以确保合同的可行性。

  第三,力求合同条款中双方权利与义务是否对等。部分开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己事先予以拟定,这种事先填写好的合同文本大多存在着权利义务不对等的情况。针对此种情况,买房人一定要坚持自己的意见,决不可马虎视之。

  第四,确保房屋买卖的付款方式规范可行。在自己付款能力和付款条件许可的情况下,在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等一定要作出明确约定。特别需要注意的是:有的开发商不是先签订合同,而是先让购房者交纳一定数额的定金,只给购房者一个收条,这就可能造成一旦发生纠纷,购房者在追究其责任时往往难以完成举证责任。

  第五,一定要分清房屋暂测和实测面积,建筑面积和套内建筑面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积之间的误差,约定相应的违约责任,并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积误差及相应的违约责任有了详尽的约定后,购房者才能有效的维护自身利益。

车辆新产品监督公示制度

国家经贸委


中华人民共和国国家经济贸易委员会

公  告

二00一年第13号
 

车辆新产品监督公示制度

  为规范市场经济秩序,依法保护知识产权,打击仿冒违法行为,鼓励企业自主开发新产品,国家经贸委作如下决定:

  一、对于依法判决为侵犯知识产权的车辆产品,从国家经贸委《车辆生产企业及产品公告》和《全国汽车、民用改装车和摩托车生产企业及产品目录》及《农用运输车生产企业及其产品目录》中撤销。

  二、自本公告发布之日起,经判决有侵犯知识产权行为的车辆生产企业,实行新产品监督公示制度。监督期暂定为2年,在监督期内,该企业申报的新产品,需在国家经贸委政府网站(www.setc.gov.cn)上公示3个月,若无异议方可列入《车辆生产企业及产品公告》。对在监督期间内仍有侵犯知识产权行为的车辆生产企业,从国家经贸委《车辆生产企业及产品公告》和《全国汽车、民用改装车和摩托车生产企业及产品目录》及《农用运输车生产企业及其产品目录》中除名。

二00一年八月二十七日

农业产业化项目中的知识产权策划

中央党校的王东京教授用一个馒头的故事对农业产业化做了非常形象的阐述:农民卖麦子每百斤只能收入60元,如果加工成面粉就能卖到70元,把面粉做成馒头就能卖100元。从卖麦子到馒头,生产的链条延伸了,不仅增加了就业,而且多创造了价值,降低了风险。农业产业化是围绕一个或多个相关的农副产品项目,组织众多主体参与,进行生产、加工、销售一体化的活动,把产供销,贸工农,经科教紧密结合起来,形成一条龙的经营体制,在相互合作参与过程中,各方结成了较紧密的经济利益关系。农业产业化是个金娃娃,只要经营得好从头到尾每个环节都有钱赚,这个道理大家都懂。
我国的农业产业化却面临种种困境,农业产业化在我国已经提了很多年,也进行很多年的尝试,相继推出了“政府主导型”、“龙头企业带动型”、“中介组织带动型”等多种模式,但都遇到各种问题。笔者提出了“龙头企业加协会加农户”的模式。由龙头企业牵头组建民间性质的协会,邀请当地生产、销售、加工企业以及单个分散的农户加入协会。用知识产权作为连接龙头企业、协会和农户的纽带,由龙头企业开发知识产权,并制定相关使用规则,依靠协会的组织力量来推动、促进并监督农户以及相关会员确实按照规则使用知识产权。
一、农业涉及的知识产权
知识产权作为一种无形财产权,涉及的内容广泛,从构建农业产业链的各个环节来看,与之相关的主要有专利、商标、原产地域产品(地理标志)和植物新品种等。
(一)商标
湖南安化县优质果品产销合作社的“阿香牌”柑桔被中国果品流通协会授予“中华名果”称号。同样是在湖南许多人投资到江永种植香柚,由于没有形成统一的品牌优势,时至今日,江永的香柚也没有走向全国,其中的教训深刻发人深省。商标可以使用在农产品的生产、销售上,也可以使用在由农产品加工而成的产品上,甚至是作物的苗木上也可以使用商标,以后销售苗木还可以叫某某牌的。
(二)专利
美国的孟山都公司把我国大豆的基因研究出来后在100多个国家申请专利保护。“种中国豆,侵美国权”的现象,对我们是一个严重的警示。我国科学家李晓方就自己发明的“自花授粉和常异花授粉农作物种群、品种选育方法”提交了PCT专利申请,并将启动进入中、美、日等103个国家的申请工作。江西德宇集团公司董事长刘浩元介绍,2001年公司研制的“绿茶生物保鲜方法”这项专利技术投入使用后,茶叶初级产品价格由每千克60元增加到316元。
专利在农产品品种的培育方法,农产品的储存方法,农产品的加工方法以及产品的外包装上等方面都可以申请。培育方法专利的开发有利于提升农产品的产品品质,提高种植的效率,储存方法可以延长农产品的保存、销售周期,即便是产品外观专利的开发有利于统一对外包装,提高产品的销售形象,提高产品的销售价格,增加产品的防伪性能。
(三)原产地域产品和证明商标
原产地域产品是知识产权的一种,能给所标志者带来重大经济利益。原产地域产品具有一定的地域性,因为产品具有独特性,其他地方产品的不可替代,所以在国际上具有很高的认可程度。原产地主要对农产品体现在特色农业上,对当地经济具有很大的促进作用。目前我国经过审批的原产地域产品有几百个,其中大部分是农产品。山东的章丘大葱,从99年注册时的每公斤0.4元上升到2003年的0.9元。吐鲁番葡萄也因此年产量达52万吨,占全世界产量的7%,成为当地的支柱产业。证明商标的性质和原产地域产品差不多,只是因为在我国它们分别归属两个部门主管,所以需要重复申请增加了申请人的成本。
(四)植物新品种
河北省某玉米研究所与奥瑞金种子科技开发有限公司(下称奥瑞金)联合开发玉米新品种,并取得了植物新品种权,品种名称为“临奥1号”。大连市某种子公司委托某公司代繁“连玉15”600亩。奥瑞金公司认为“连玉15”侵犯了其“临奥1号”的品种权,将大连公司以及代繁殖的公司告上法庭,法院经审理后判决两被告立即停止侵犯奥瑞金公司享有的植物新品种权的行为,分别赔偿奥瑞金公司经济损失9.6万元和28.8万元。
植物新品种对农民朋友来说非常新鲜的名词,其实我国1997年就颁布了《中华人民共和国植物新品种保护条例》对植物新品种进行保护。但是我们的农民还习惯于互相交互良种,如果有一天,我们的农民被突然法院告知自己种植水稻种子侵犯了他人的品种权,对方要求赔偿,不要惊讶,按我国现在的农村种植习惯,迟早要遭受这么一次。
农业知识产权规划
泰纳国际果业(北京)有限公司是由美国上市公司和中国某农业产业化国家重点龙头企业合资成立,主要经营具有地方特色的农产品。笔者担任其知识产权顾问,为其提供知识产权策划和管理服务,笔者进行了如下规划:
(一)商标规划
以美国上市公司在美国的注册商标“泰纳”在国内取得注册,和公司商号取得一致,以“泰纳”为公司的主商标,围绕主商标“泰纳”培育几个国内知名的次级商标以及第三级商标。主商标“泰纳”要考虑公司长远经营的需要,公司经营的产品可能朝其他农产品的延伸,进行保护性注册,在有关农产品的各个类别都进行注册,以防商标驰名后被傍名牌。主商标“泰纳”以后需要经营出口,所以还需要在准备出口的国家进行国际注册。次级商标以及第三级商标将根据公司经营的需要以后再一一进行注册。公司注册了商标后,制定一定的品质以及包装等方面的标准,采取许可的方式,许可销售商以及其他会员使用,首先让经销商从使用品牌上获得效益,以此督促经销商严格遵守商标使用规范,严格控制产品的品质和销售形象,再由销售商督促农户等遵守使用规范。从最需要品牌规范的市场终端——销售商开始,让他们从中获益后,渐次向产品的源头——生产者推行,这种方式是针对目前我们农业领域品牌意识薄弱的无奈之举,虽然多花费了几年的时间,但是能确实推动品牌的运做。
(二)专利规划
笔者针对泰纳公司的市场定位,在专利方面进行了以下规划:
1.包装方面
包装包括包装物的美术设计和包装物的设计,外观美术上的设计美观大气,符合高端产品的形象,包装物区分现在市面上现有的简单包装物,做出不同规格,不同材质的包装物,具有一定的创新性。这些新颖的外包装设计和新颖的外包装物可以获得外观专利和实用新型专利。
2.保鲜方面
保鲜方面主要体现在销售到客户之前的保鲜储存以及耐运输,还要考虑销售到客户后根据各地不同的气候条件,还要解决客户自己短期的保存问题。这些保鲜技术也是可以获得专利的。
3.种植方面
种植主要体现在种植方式的改进,如何提高产品的品质,如何提高产品的产量,如何减少农药或其他有害物的残留等等。这些方面都可以申请获得专利。
4.专利的开发取得
对于保鲜技术和种植方式的改进分别属于各科研机构的事情,泰纳公司作为专业销售公司没有必要自行设立这些科研机构,可以委托科研机构开发,只要约定取得的专利权归属泰纳公司即可。外观专利相对比较简单,可以自行设计业可以委托专业机构设计,如果委托专业机构设计,可以约定专利权归属泰纳公司,这样泰纳公司可以用非常少的投入取得各方面的专利权。
(三)植物新品种规划
特色的农产品除了需要历史传统的积淀,同时必须与时俱进,产品的品质、口感、品相等必须符合现代人的消费观念,那么就要求我们必须不断改良、开发新的品种,植物新品种将受到法律的保护。其他人未经许可不能种植该植物,植物新品种和专利一样由农业科研机构开发,泰纳公司约定品种权归属自己。改良了新品种,提高了产品的品质,为“泰纳”这个农产品的品牌注入了新的内涵,将促进该品牌的销售量。同时取得了植物新品种权,可以采取许可的形式,取得相应许可收益。
(四)原产地域产品和证明商标
因为泰纳公司经营的特色农产品,这些农产品要求具有取得原产地域产品和证明商标。但是取得原产地域产品和证明商标并不当然能给所标志者带来重大经济利益,更需认真加强管理和保护,同样取得原产地域产品的“龙口粉丝”、“金华火腿”因部分企业粗制滥造、以次充好导致自毁声誉的,给我们留下深深的教训。我们要正确地指导和引导地理标志的保护工作,原产地域产品的一般由政府进行管理,由于政府缺乏管理的动力和管理水平,管理工作往往形同虚设,根本起不到任何管理的作用。这要求泰纳公司积极取得当地政府支持,将相关原产地域产品称号和证明商标的管理权委托给各地的农业产业协会组织,由协会对原产地域产品和证明商标进行统一的管理,这样因为利益与会员相连,促使协会的会员珍惜这些荣誉,并确实采取措施进行严格的管理。
(五)标准化是农业制胜的法宝
农业标准化既是农产品进入国际市场参与竞争的“绿卡”,也是在国内市场迅速构筑我们的“防御工事”。美国、以色列等发达国家在现代化农业建设中,从一开始就非常重视标准化工作。日本的农产品生产从播种到收获、加工整理、包装上市都有一套严格的标准。如农民种西瓜,用什么品种、何时下种、何时施肥、施多少肥、何时采摘等都有严格的规定。如对出售的黄瓜,它的长短、粗细及弯曲程度都必须符合标准,否则宁可扔掉。其实我国农业品标准化工作从20世纪80年代就已经开始制定有关的基本标准、技术标准和质量标准,但形同虚设。
笔者建议泰纳公司自行制定标准,鉴于农业生产的实际情况,笔者建议从实际出发,从最基础、最简单、最好执行的开始,以后一点一点来改进,可以每年都修订,每一个修订都是一个提高。象推行品牌一样先从农业产业链索的末端(销售者)开始,先制定销售的标准,统一进行分级,采取统一的包装,这样销售商获得了实惠就有积极性去执行标准,销售商第二年就可以拿着标准来要求农户,这样从末端倒逼前端,由执行者自己去推动,因为有获得利益者的现身说教,以及主动强制推行,那么一个环节一个环节我们比较容易来完善标准体系。
泰纳公司按照笔者的规划,正在逐步执行,效果也开始显现。

作者:王律师 ,中国知识产权研究会高级会员
电话:010-51662214,电子信箱:lawyerwy@263.net
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